Comprar en España no tiene nada que ver con Francia: prepárese antes de empezar las visitas
Muchos compradores franceses llegan a la Costa Brava convencidos de que el proceso de compra en España funciona de manera similar al de Francia. Este error de partida puede costarles caro. El marco jurídico, los intermediarios, los impuestos y las etapas del proceso son radicalmente distintos. Aquí le explicamos las diferencias esenciales para que llegue preparado.
1. El papel del notario es diferente
En Francia, el notario actúa como garante de ambas partes y acompaña al comprador durante todo el proceso, incluyendo la redacción del compromiso de venta. En España, el notario simplemente autentica el acto de compraventa: él no es su asesor. No analiza en profundidad si el bien está libre de cargas, si el vendedor tiene plena capacidad para vender o si existen problemas urbanísticos. Toda esta verificación previa es responsabilidad suya — o de las personas que trabajan para usted.
2. No existe equivalente al «compromis de vente» francés
En Francia, el compromiso de venta protege al comprador con un plazo de reflexión de 10 días y condiciones suspensivas claramente reguladas. En España, el contrato de arras es un documento privado cuyos términos son libremente negociados entre las partes. Las condiciones suspensivas (por ejemplo, la obtención de un préstamo hipotecario) no son automáticas: deben pactarse expresamente. Si usted no incluye esta cláusula y el banco le deniega el préstamo, puede perder el importe de las arras.
3. Los impuestos son distintos — y más elevados
En Francia, los derechos de registro representan aproximadamente el 5,80 % del precio de venta para una vivienda antigua. En Cataluña en 2026, el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es:
- 10 % hasta 600.000 €
- 11 % entre 600.000 € y 900.000 €
- 12 % entre 900.000 € y 1.500.000 €
- 13 % por encima de 1.500.000 €
A esto se añaden los gastos de notaría, de registro de la propiedad y los honorarios de la gestoría. En total, los gastos de compra representan entre el 10 % y el 14 % del precio de adquisición.
4. La agencia inmobiliaria representa al vendedor, no a usted
En España, la agencia inmobiliaria es mandatada y pagada por el vendedor. Su papel es vender el bien al mejor precio posible. Si usted negocia directamente con una agencia, está negociando solo frente a un profesional que trabaja para la parte contraria.
El acompañante inmobiliario (o personal shopper inmobiliario), en cambio, trabaja exclusivamente para usted: selecciona los bienes según sus criterios, organiza las visitas, negocia en su nombre y le asesora en cada etapa hasta la firma ante el notario.
5. La verificación previa es su responsabilidad
En España, la diligencia debida (due diligence) antes de la compra es responsabilidad del comprador. Antes de firmar cualquier contrato, hay que verificar:
- La nota simple del Registro de la Propiedad (hipotecas, cargas, embargos)
- El certificado catastral y la correspondencia entre catastro y registro
- La cédula de habitabilidad
- El certificado de eficiencia energética
- El estado de las cuotas de comunidad de propietarios
- La situación urbanística (licencias, posibles infracciones)
- La situación al respecto de la Ley de Costas si el bien está cerca del mar
- En Cataluña desde octubre de 2026: el certificado de amianto (Llei 8/2026)
6. El proceso es más rápido — pero más arriesgado si no está preparado
En Francia, el proceso entre el compromiso de venta y la firma definitiva dura generalmente 2 a 3 meses. En España, puede hacerse en pocas semanas. Esta rapidez puede ser ventajosa, pero también peligrosa si usted no ha obtenido previamente el NIE, abierto una cuenta bancaria española y verificado su capacidad de financiación.
Mi papel: prepararle antes de que empiece las visitas
La primera reunión que hago con mis clientes no es una visita. Es una conversación para entender su proyecto, su presupuesto real, sus criterios y para explicarles el proceso español paso a paso. Llegar preparado evita errores costosos y permite actuar con rapidez cuando encuentra el bien que busca.
Sabine Peilleron – Acompañante Inmobiliaria Costa Brava
📞 +34 605 873 863
✉️ info@sabineimmocostabrava.com
Honorarios: 3 % del precio de compra, pagaderos únicamente en la firma ante notario.
De lunes a viernes, 8:00 – 20:00