Acheter en Espagne : le guide complet 2026 pour les francophones

Par Sabine Peilleron, chasseuse immobilière francophone sur la Costa Brava | Mis à jour : septembre 2026

Acheter un bien immobilier en Espagne est tout à fait accessible pour un Français, un Belge ou un Suisse. Les étrangers peuvent acheter en Espagne sans restriction particulière. La vraie difficulté, ce n’est pas le droit d’acheter — il est ouvert à tous. C’est plutôt de comprendre comment ça se passe concrètement : dans quel ordre, avec quels documents, quels frais à prévoir et quels pièges éviter.

Ce guide répond à toutes ces questions. Il suit l’ordre réel d’un achat en Espagne, avec des informations vérifiées et un langage clair. Pas de jargon inutile — juste ce dont vous avez besoin pour avancer sereinement.

Ce qu’il faut savoir avant de commencer

Vous n’avez pas besoin d’être résident pour acheter

C’est la question que tout le monde pose en premier : est-ce qu’un étranger non résident peut acheter en Espagne ? La réponse est oui, sans condition de résidence. Que vous habitiez en France, en Belgique, en Suisse ou ailleurs, vous pouvez acquérir un bien immobilier en Espagne dans les mêmes conditions qu’un Espagnol.

La seule différence notable concerne la fiscalité après l’achat : en tant que non-résident, vous êtes soumis à un impôt spécifique (l’IRNR), dont nous parlons plus bas. Mais cela ne bloque en rien l’achat.

Clarifiez ces trois points avant de visiter quoi que ce soit

Avant de regarder des annonces ou de partir en visite, posez-vous ces trois questions :

• Quel est mon budget total, frais compris ? En Catalogne, il faut ajouter 10 % à 14 % au prix affiché pour couvrir les taxes et les honoraires. Sur un bien à 300 000 €, c’est 30 000 à 42 000 € en plus.
• Comment je finance ? Apport personnel, crédit en France, crédit en Espagne, ou une combinaison des deux ?
• Quel est mon usage réel ? Résidence secondaire pour les vacances, retraite, investissement locatif, installation à l’année ? Ce choix conditionne la commune, le type de bien et les vérifications à faire.

Ces trois points clarifiés, vous pouvez chercher efficacement. Sans ça, vous risquez de perdre du temps sur des biens qui ne correspondent pas à votre situation réelle.

Les étapes d’un achat immobilier en Espagne

Voici comment se déroule un achat, dans l’ordre réel. Chaque étape compte.

Étape 1 — Définir votre projet et votre budget

C’est la base. Combien pouvez-vous mettre, tout compris ? Quel type de bien ? Quelle distance à la mer ? Quelle commune ? Plus vous êtes précis sur votre projet, plus la recherche est rapide et efficace.

Sur la Costa Brava, les prix et les ambiances varient énormément d’un secteur à l’autre : Cadaqués n’est pas Platja d’Aro, et Begur n’est pas L’Escala. Avant de visiter, il faut savoir ce que vous cherchez vraiment.

Étape 2 — Trouver le bien et le sélectionner

La recherche peut se faire à distance : portails immobiliers espagnols, agences, chasseur immobilier. L’avantage d’un chasseur qui travaille pour vous (et non pour le vendeur), c’est qu’il fait les pré-visites, filtre les biens, vérifie les premiers éléments sur place et vous évite des déplacements inutiles. Sur la Costa Brava, où les bons biens partent vite, c’est souvent déterminant.

Étape 3 — Les vérifications AVANT de signer (due diligence)

C’est l’étape que beaucoup de gens font trop vite ou trop tard — et c’est souvent là que les problèmes arrivent. Toutes les vérifications doivent être faites avant de signer le contrat d’arras, pas après. Une fois les arras signés, vous êtes engagé et vous perdez votre acompte si vous vous rétractez.

Votre chasseur immobilier, avec les experts qu’il coordonne, doit vérifier, sur le bien retenu :

• La nota simple : c’est l’extrait du registre foncier. Elle confirme qui est le vrai propriétaire, et si le bien est libre de dettes, d’hypothèques, de saisies ou de servitudes. C’est le premier document à demander, sans exception.
• La conformité urbanistique : extensions, garage, piscine, annexes — tout doit être déclaré en mairie et légalement construit. Les constructions non déclarées sont courantes sur la Costa Brava, notamment sur des maisons anciennes. Si une extension est illégale, c’est vous qui en héritez.
• La cédula d’habitabilité : confirme que le logement est légalement habitable.
• Le certificat énergétique : obligatoire pour toute vente.
• L’absence d’impayés : IBI en retard, charges de copropriété non réglées, emprunts en cours sur la communauté. Tout cela se transfère à l’acheteur si ce n’est pas vérifié.
• Les procès-verbaux de la communauté de propriétaires (en cas d’appartement) : travaux votés, litiges en cours, règlement intérieur.

Important : le notaire espagnol authentifie l’acte, mais il ne vérifie pas les dettes ni l’urbanisme. C’est le rôle de votre chasseur immobilier. Ne confondez pas les deux.

Étape 4 — Signer le contrat d’arras

Une fois les vérifications validées, vous signez le contrat d’arras. C’est l’équivalent espagnol du compromis de vente. Il réserve le bien, fixe le prix, les délais et les conditions. En Catalogne, la forme la plus courante est celle des arras penitenciales : si l’acheteur se rétracte, il perd son acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit rembourser le double. L’acompte habituel est de 10 % du prix.

Attention : en Espagne, il n’y a pas de délai de rétractation légal de 10 jours comme en France. Une fois le contrat d’arras signé, vous êtes engagé. Faites-le toujours relire par votre chasseur immobilier, et exigez des clauses suspensives (obtention du financement, absence de vices cachés).

Étape 5 — Obtenir le NIE

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro d’identification obligatoire pour tout étranger en Espagne. Sans lui, vous ne pouvez ni signer l’acte définitif, ni ouvrir un compte bancaire, ni payer les taxes.

En pratique, le NIE s’obtient souvent après avoir signé le contrat d’arras : en Espagne (commissariat ou service des étrangers), on vous demande un justificatif du motif — le contrat d’arras signé fait parfaitement l’affaire. Vous pouvez aussi entamer la démarche plus tôt, depuis le consulat d’Espagne en France, sans avoir signé d’arras — mais dans ce cas, prévoyez une attestation d’intention d’achat.

Les documents à fournir :

• Formulaire EX-15 (en deux exemplaires)
• Formulaire 790 code 012 (taxe d’environ 9,84 €, à payer avant le rendez-vous)
• Passeport + photocopie
• Justificatif du motif (contrat d’arras signé, ou lettre d’intention)

Depuis la France, les délais au consulat peuvent atteindre 2 à 5 semaines. En Espagne, c’est souvent plus rapide, mais il faut prendre un rendez-vous (cita previa) à l’avance. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, il est possible de mandater un professionnel par procuration notariée pour obtenir le NIE à votre place.

Étape 6 — Ouvrir un compte bancaire espagnol

Ce n’est pas obligatoire légalement, mais c’est fortement recommandé. Un compte espagnol simplifie le paiement des taxes locales (IBI), des charges de copropriété, et des factures courantes (eau, électricité). De nombreuses banques espagnoles acceptent les non-résidents, à condition de fournir les documents habituels.

Étape 7 — La signature de l’acte notarié (escritura)

C’est la dernière étape. Vous signez l’escritura pública de compraventa devant notaire. Le solde du prix est versé, les clés sont remises. Le notaire enregistre ensuite la transaction au registre de la propriété. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, vous pouvez signer par procuration notariée.

Étape 8 — Après l’achat

Une fois propriétaire, il reste quelques formalités :

• Payer les taxes (ITP ou TVA + AJD selon le type de bien)
• Inscrire le bien au registre foncier (souvent géré par votre gestoría)
• Mettre les contrats à votre nom (eau, électricité, ordures, copropriété)
• Organiser votre fiscalité annuelle de propriétaire non-résident

Un gestor ou votre chasseur immobilier peut coordonner tout ça pour vous.

Le budget global : bien calculer avant d’acheter

Beaucoup d’acheteurs francophones pensent au prix affiché et oublient les frais. En Catalogne, il faut compter entre 10 % et 14 % du prix en plus.

Pour un bien ancien (le cas le plus fréquent)

Pour estimer précisément votre budget total, utilisez notre simulateur de frais d’achat.

Pour un bien neuf

• TVA (IVA) : 10 %
• AJD (droit d’acte juridique documenté) : 1,5 %
• Plus notaire, registre, gestoría, chasseur immobilier

Louer son bien : ce qu’il faut savoir sur les licences touristiques

Si vous envisagez de louer votre bien — même ponctuellement pendant l’été — c’est un point à analyser avant d’acheter, pas après.

La licence touristique : de plus en plus difficile à obtenir

En Catalogne, la location touristique de courte durée (type Airbnb) est soumise à une licence spécifique, la Habilitació de habitatge d’ús turístic (HUT). Sans cette licence, louer est illégal et vous exposez à des amendes.

Le problème : les communes de la Costa Brava, sous pression de la réglementation catalane et des politiques locales, restreignent de plus en plus l’octroi de nouvelles licences. Dans certaines communes, les nouvelles licences sont gelées. Dans d’autres, le quota est atteint. La situation évolue chaque année, et personne ne peut garantir aujourd’hui ce que sera la réglementation dans 3 ou 5 ans.

Si l’objectif locatif est central dans votre projet, voici ce qu’il faut vérifier avant de signer quoi que ce soit :

• Le bien dispose-t-il déjà d’une licence HUT active et transmissible à l’acheteur ?
• La commune où se trouve le bien autorise-t-elle encore de nouvelles licences ?
• Quel est le régime exact applicable (commune, quartier, type de bien) ?

La location moyen et long terme : une alternative sans licence

Si la licence touristique est difficile à obtenir ou si votre commune ne les délivre plus, la location moyen ou long terme (baux de plusieurs mois ou à l’année) reste une option possible sans licence touristique. Ce type de location est encadré par la loi espagnole sur les baux urbains (LAU) et ne nécessite pas de HUT. C’est une piste à envisager si vous souhaitez rentabiliser votre bien sans dépendre de la réglementation touristique.

La comunidad peut aussi interdire la location touristique

C’est un point que peu d’acheteurs anticipent. Si le bien est dans un immeuble ou une résidence avec une communauté de propriétaires (comunidad de propietarios), cette communauté peut voter l’interdiction de la location touristique à la majorité des 3/5e, en vertu de la loi sur la propriété horizontale espagnole. Et une fois ce vote adopté, il s’applique à tous — y compris aux propriétaires qui souhaitaient louer.

Avant d’acheter un appartement ou une propriété en copropriété avec un projet locatif, demandez le règlement de la communauté et les derniers procès-verbaux d’assemblée. Si la question de la location touristique a déjà été soulevée ou est en débat, c’est un signal à prendre au sérieux.

Financer son achat

Trois options s’offrent à vous :

1. Apport personnel : la solution la plus simple. Vous évitez les délais bancaires.
2. Crédit en France : votre banque française peut financer l’achat d’un bien en Espagne dans les conditions habituelles d’un crédit immobilier.
3. Crédit hypothécaire en Espagne : les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais demandent souvent un apport plus important (30 % à 40 %). Un dossier solide est indispensable (justificatifs de revenus, patrimoine, relevés de compte).

La fiscalité après l’achat

Devenir propriétaire en Espagne crée des obligations fiscales annuelles. Voici l’essentiel.

L’IBI — la taxe foncière

L’IBI est l’équivalent de la taxe foncière française. Elle est due chaque année et calculée sur la valeur cadastrale du bien. Son montant varie selon la commune — de quelques centaines à quelques milliers d’euros.

L’IRNR — l’impôt sur le revenu des non-résidents

C’est l’impôt qui s’applique à tout propriétaire non résident en Espagne. Il existe dans deux cas de figure.

Si le bien n’est pas loué : l’administration espagnole considère qu’il génère un revenu fictif (une sorte d' »usage personnel valorisé »). Vous payez l’IRNR au taux de 19 % (résidents de l’UE) ou 24 % (hors UE), appliqué à 1,1 % de la valeur cadastrale (ou 2 % si la valeur cadastrale n’a pas été révisée depuis 1994). La déclaration se fait via le formulaire 210, à déposer avant le 31 décembre de l’année qui suit. Exemple : pour 2025, déclaration avant le 31 décembre 2026.

Si le bien est loué : les revenus locatifs perçus sont imposables en Espagne. La déclaration se fait aussi via le formulaire 210, mais de façon trimestrielle (janvier, avril, juillet, octobre). Pour les résidents de l’UE, les charges réelles liées à la location (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, entretien, assurance) peuvent être déduites des revenus bruts. Pour les non-résidents hors UE, aucune déduction n’est possible.

L’IRNR est souvent oublié dans les calculs de rentabilité — à tort. Il doit être intégré dès le départ dans votre budget annuel de propriétaire.

Pas de double imposition avec la France

La France et l’Espagne ont signé une convention fiscale pour éviter la double imposition. Si vous êtes résident fiscal français, vous déclarez vos biens et revenus espagnols en France (formulaire 2047) et bénéficiez d’un mécanisme de crédit d’impôt. Un conseil fiscal personnalisé est recommandé selon votre situation.

Acheter à distance : est-ce possible ?

Oui, et c’est même très courant sur la Costa Brava. Beaucoup d’acheteurs francophones achètent sans multiplier les allers-retours, grâce à une bonne organisation :

• Un chasseur immobilier qui fait les pré-visites sur place et vous envoie des comptes-rendus détaillés
• Le NIE obtenu par procuration notariée si vous ne pouvez pas vous déplacer
• La signature de l’acte par procuration, si vous ne pouvez pas être présent

L’essentiel est d’avoir un interlocuteur de confiance sur place — un chasseur immobilier francophone qui coordonne toutes les étapes, y compris les aspects juridiques et administratifs. Vous avancez en confiance depuis chez vous.

Les erreurs les plus fréquentes à éviter

• Sous-estimer le budget total : les 10 à 14 % de frais sont non négociables
• Signer le contrat d’arras sans le faire relire par votre chasseur immobilier
• Ne pas vérifier la nota simple avant de s’engager
• Confondre le rôle du notaire : il authentifie l’acte, il ne vérifie pas les dettes ni l’urbanisme
• Se laisser presser sous prétexte que le bien « va partir »
• Oublier la fiscalité annuelle (IBI + IRNR) dans le calcul du coût réel
• Choisir une commune sur un coup de cœur sans réfléchir à l’usage réel et à la revente

Questions fréquentes

Un non-résident peut-il acheter en Espagne ?
Oui, sans aucune restriction. Les étrangers ont les mêmes droits que les Espagnols pour acquérir un bien immobilier. La seule différence porte sur certaines démarches (NIE, banque) et sur la fiscalité annuelle.

Dans quel ordre signer les arras et obtenir le NIE ?
En pratique, le contrat d’arras se signe souvent avant d’obtenir le NIE — le contrat sert justement de justificatif pour la demande de NIE. Si vous souhaitez anticiper, vous pouvez entamer la démarche depuis le consulat d’Espagne en France dès que votre projet est sérieux, sans avoir encore signé d’arras.

Combien de temps dure un achat immobilier en Espagne ?
Comptez généralement 2 à 4 mois entre la signature des arras et l’acte définitif. La recherche du bien prend plus ou moins de temps selon vos critères et le marché.

Faut-il se faire accompagner pour acheter en Espagne ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est vraiment recommandé. Le notaire espagnol authentifie l’acte, mais ne vérifie pas les dettes, ni l’urbanisme, ni les pièges juridiques. Un chasseur immobilier francophone comme Sabine s’occupe de toute cette partie : sélection des biens, vérifications juridiques et urbanistiques, négociation du prix, accompagnement aux démarches administratives et coordination avec le notaire. C’est un interlocuteur unique qui sécurise l’ensemble du processus.

Faut-il ouvrir un compte en banque espagnol ?
C’est vivement conseillé. Il simplifie le paiement des taxes, des charges de copropriété et des factures courantes (eau, électricité, IBI).

Quels documents vérifier avant de signer les arras ?
Tout doit être vérifié avant les arras : nota simple (propriétaire réel et absence de charges ou hypothèques), certificat énergétique, cédula d’habitabilité, conformité urbanistique des extensions, absence d’impayés (IBI, charges de copropriété). Si le bien est en copropriété et que vous envisagez de louer, vérifiez aussi le règlement de la comunidad et si la location touristique est autorisée.

Et si je veux louer mon bien ?
Vérifiez impérativement avant d’acheter si le bien dispose déjà d’une licence touristique (HUT) ou si la commune en délivre encore de nouvelles — de nombreuses communes de la Costa Brava ont gelé ou plafonné les licences. Si le bien est en copropriété, vérifiez aussi que la comunidad n’a pas voté l’interdiction de la location touristique.

Combien prévoir en frais d’achat en Catalogne ?
Comptez entre 10 % et 14 % du prix affiché pour les frais et taxes. Le montant exact dépend du prix du bien, de son type (neuf ou ancien) et de votre situation. Pour estimer votre budget global, utilisez notre simulateur de frais d’achat.

Vous avez un projet immobilier sur la Costa Brava ? Contactez Sabine pour un premier échange gratuit et sans engagement → Prendre contact