Sabine Immo Costa Brava dans le Hors-Série Direction Espagne n°5 — Costa Brava & Catalogne
C’est avec une grande fierté que Sabine Immo Costa Brava annonce sa parution dans le Hors-Série n°5 du magazine Direction Espagne, entièrement consacré à la Costa Brava & Catalogne. Ce numéro collector de 148 pages, disponible en kiosque depuis septembre 2026, offre un tour d’horizon complet de la région : de Cadaqués à Tossa de Mar, en passant par Palafrugell, Begur, Figueres et Gérone. être référencée dans ce magazine de référence pour les francophones qui s’intéressent à l’Espagne, c’est une reconnaissance de notre engagement auprès des acheteurs français, belges, suisses et canadiens qui souhaitent concrétiser leur projet immobilier sur la Costa Brava. Notre article dans le magazine : pourquoi la rentrée est le bon moment pour investir Dans ce hors-série, nous avons rédigé un article de fond sur la dynamique actuelle du marché immobilier de la Costa Brava. Le marché immobilier de la Costa Brava en 2026 : une phase de transition stratégique Le marché immobilier de la Costa Brava traverse une phase de transition majeure. Si le durcissement législatif sur les licences touristiques en Catalogne freine le locatif saisonnier traditionnel, il ouvre aussi une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs avisés à l’approche de l’automne. La Catalogne encadre désormais plus strictement son secteur locatif. Entre les quotas imposés dans certaines zones tendues et la surveillance accrue des locations touristiques, le modèle du « 100 % location estivale » évolue. Sur la Costa Brava, cette nouvelle donne pousse certains propriétaires à arbitrer différemment leur patrimoine et, dans certains cas, à vendre. Pour les observateurs du marché, cette phase de ralentissement n’est pas un recul structurel, mais un moment de respiration. La Costa Brava conserve intact son pouvoir d’attraction, tant auprès d’une clientèle nationale qu’internationale. Ce qui change aujourd’hui, c’est l’équilibre du rapport de force : les acheteurs retrouvent davantage de marge de manœuvre. Après plusieurs années de tension continue, les prix connaissent dans certains secteurs une forme de stabilisation technique. Le stock de biens à vendre se reconstitue légèrement, ce qui redonne de la profondeur au marché. Pour les acquéreurs, cela signifie davantage de choix, davantage de temps pour comparer, et un retour plus net de la négociation. Pourquoi la rentre de septembre est le moment idéal pour investir La rentrée de septembre marque un tournant stratégique. Avec la fin de la saison touristique, les biens ne sont plus occupés par les vacanciers et reviennent pleinement sur le marché, facilitant les visites et la disponibilité immédiate. Dans un contexte économique de stabilité des prix, cette période offre une fenêtre idéale pour se positionner sereinement avant le redémarrage de la demande, que ce soit pour une résidence secondaire ou un investissement patrimonial. Acheter en Espagne ne se résume pas à identifier un bien séduisant sur une annonce. Chaque projet implique une lecture précise du marché local, une anticipation rigoureuse du budget global, ainsi qu’une parfaite compréhension des étapes juridiques et administratives. C’est prcisément dans cette phase que l’accompagnement prend tout son sens : sécuriser le projet en amont, sélectionner les opportunités pertinentes et avancer avec clarté, méthode et sérénité. Pourquoi se faire accompagner pour acheter en Espagne ? Parce qu’un achat réussi ne se limite pas à trouver une belle propriété sur les annonces en ligne : il se prépare, se vérifie et se sécurise. Préparer son budget : Financement, impôts et frais d’achat à anticiper. Comprendre les règles : Les démarches diffèrent sensiblement de la France. Décrypter les annonces : Regarder au-delà des photos et du prix affiché. Faire la bonne sélection : Choisir des biens réellement adaptés à votre projet. Sécuriser avant les arrhes : Effectuer les vérifications avant tout engagement. Coordonner à distance : NIE, banque, notaire, documents et artisans. Avancer sereinement : être accompagné de la recherche à l’installation. Un hors-série entièrement dédié à la Costa Brava & Catalogne Le Hors-Srie n°5 de Direction Espagne, paru en septembre 2026, est le premier numéro spcial du magazine entièrement consacré la Costa Brava et à la Catalogne. Avec ses 148 pages, il couvre les destinations incontournables de la région : Cadaqués et le Cap de Creus Figueres et le musée Dalí Castelló d’Empúries et l’Empordanet L’Escala et les ruines d’Empúries Gérone et son quartier médiéval La Garrotxa et ses volcans Palafrugell, Begur et les calanques du Baix Empordà Tossa de Mar et sa vieille ville fortifiée Un beau livre de voyage et d’art de vivre, qui met en lumière tout ce qui rend cette région si unique — et si prisée des acheteurs immobiliers francophones. Vous souhaitez concrétiser votre projet immobilier sur la Costa Brava ? Que vous cherchiez une résidence secondaire en bord de mer, une villa avec vue panoramique ou un appartement à fort potentiel locatif, Sabine Immo Costa Brava vous accompagne de A à Z, en français, sur l’ensemble de la Costa Brava. Contactez-nous :📞 +34 605 873 863✉️ info@sabineimmocostabrava.com🌐 www.sabineimmocostabrava.com Sabine Peilleron — AICAT 13132Personal Shopper Immobilier de référence en Costa Brava
15 erreurs cruciales à éviter lors d’un achat immobilier en Catalogne
L’acquisition d’une villa ou d’un appartement sur la Costa Brava est un projet de vie enthousiasmant. Cependant, le marché immobilier catalan est régi par un cadre juridique, fiscal et administratif radicalement différent des modèles français ou belges. Trop souvent, les acheteurs francophones abordent le marché espagnol avec leurs réflexes nationaux. Cette transposition de grilles de lecture est la source d’erreurs d’appréciation majeures. Passer en direct par une agence immobilière classique — qui défend contractuellement les intérêts de son vendeur — ou acheter sans conseil indépendant expose à de lourdes déconvenues financières. Découvrez ci-dessous les 15 erreurs systématiques à éviter, puis consultez les cas réels du terrain rassemblés en fin d’article. ⚠️ Pièges contractuels — Erreurs 1 à 4 1. Penser que le notaire espagnol réalise les mêmes vérifications qu’en France En Catalogne, le notaire est un officier public impartial. Son rôle se limite à authentifier l’acte le jour de la signature et à vérifier l’absence d’hypothèque instantanée. Il ne contrôle pas la conformité urbanistique, la légalité d’une extension, ni les litiges de copropriété en amont. L’audit approfondi du bien incombe contractuellement à l’acheteur. 📌 Ce que cela implique concrètement : Contrairement à la France, le notaire espagnol ne vous protège pas des vices urbanistiques ou des dettes de copropriété. Sans accompagnement indépendant, vous signez en aveugle. Voir notre guide complet : acheter en Catalogne, de l’offre à la remise des clés. 2. Signer un contrat d’arras sans clause suspensive de financement En Espagne, la condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas automatique. Contrairement aux pratiques françaises ou belges, si vous signez un contrat d’arras classique et que votre banque refuse votre financement, le vendeur est légalement en droit de conserver l’intégralité de votre acompte (généralement 10 % du prix). 📌 Exemple concret : Un acheteur belge verse 28 000 € (10 % du prix) à la signature des arras. Sa banque refuse ensuite le financement. Résultat : les 28 000 € sont légalement conservés par le vendeur. Sans clause suspensive de financement dans le contrat, aucun recours n’est possible. 3. Ne pas stipuler le type d’Arras : le piège des Arras Confirmatorias Selon le Code civil de Catalogne (art. 621-49), si le contrat ne mentionne pas expressément le terme Arras Penitenciales, l’avant-contrat est soumis par défaut au régime des Arras Confirmatorias. Ces deux régimes ont des conséquences juridiques radicalement différentes en cas de désistement. 📌 Exemple concret : Vous changez d’avis après la signature car vous trouvez un bien plus adapté. Sous le régime des Arras Confirmatorias, vous ne pouvez pas simplement abandonner votre acompte et renoncer à l’achat : le vendeur peut vous assigner en justice pour vous contraindre à l’achat forcé du bien. La distinction entre les deux types d’arras doit être rédigée noir sur blanc dans le contrat, avant toute signature. 4. Acheter « a cuerpo cierto » sans mesurer les plans La clause a cuerpo cierto (achat en corps certain) stipule que vous acceptez le bien en l’état physique constaté, sans garantie de surface. L’article 621-8 du Code civil catalan encadre cette pratique très répandue sur la Costa Brava. Toute surface annoncée dans l’annonce n’a donc aucune valeur contractuelle. 📌 Exemple concret : Si vous découvrez après la signature que la villa développe 120 m² au lieu des 140 m² annoncés, aucun recours en diminution de prix n’est juridiquement recevable. Faire réaliser un relevé de géomètre indépendant avant la signature est la seule protection efficace. 🏗️ Risques urbanistiques et légaux — Erreurs 5 à 7 5. Ignorer l’impact de la Loi Littoral (Ley de Costas) Acheter en première ligne de mer sans analyser les tracés du domaine public maritime-terrestre (Deslinde) est un risque majeur. La Ley de Costas de 1988 et ses actualisations définissent des zones où votre titre de propriété peut être remis en cause au profit d’une simple concession administrative. 📌 Exemple concret : Si le bien est affecté par une révision de zone du Deslinde, vous pouvez perdre votre titre de propriété plein et entier au profit d’une concession administrative temporaire — gelant instantanément la valeur de votre patrimoine et bloquant toute revente. Lire notre article complet : Loi Littoral (Ley de Costas) : le piège qui menace votre achat sur la Costa Brava. 6. Ne pas distinguer constructions légalisables et strictement illégalisables Si une extension (véranda, aménagement de sous-sol, garage converti) ou une piscine n’a pas été déclarée, deux scénarios très différents existent en urbanisme catalan. Les confondre est une erreur grave aux conséquences financières lourdes. ✅ Cas légalisable : La construction respecte le Plan Local d’Urbanisme (POUM) mais n’a pas été enregistrée. Sa régularisation est possible, mais nécessite un projet d’architecte, des frais de géomètre et le paiement de taxes municipales rétroactives. Une régularisation bien menée sécurise le patrimoine. 🚫 Cas non légalisable : La construction viole les règles de recul, de hauteur ou d’occupation des sols de la mairie. Même si l’infraction est prescrite par le temps, la structure ne pourra jamais être régularisée. En cas de contrôle ou de projet de rénovation, la mairie pourra interdire les travaux, bloquer les licences, et le bien subira une lourde décote à la revente — sans aucune compensation possible. 7. Omettre de vérifier la Cédula de Habitabilidad et sa capacité maximale Ce certificat d’habitabilité est obligatoire en Catalogne pour toute transaction immobilière. Sans lui, il est strictement impossible de transférer ou d’ouvrir les contrats d’eau et d’électricité auprès des fournisseurs d’énergie. Ce document doit être valide à la date de la signature de l’acte authentique. 📌 Ce qui est souvent oublié : La Cédula mentionne une capacité maximale d’occupation (nombre d’habitants autorisés) calculée sur la base des surfaces réelles. Une Cédula limitée à 3 occupants peut bloquer votre projet locatif pour une famille de 4 ou rendre impossible l’obtention d’une licence touristique (HUTG) conforme. 🔍 Erreurs de due diligence — Erreurs 8 à 11 8. Ne pas auditer l’environnement sonore et le tracé de la C-31 Les photos des portails immobiliers sélectionnent des angles flatteurs et ne retranscrivent jamais l’ambiance sonore
Le Contrat d’Arras en Catalogne : Décryptage juridique et sécurisation de votre compromis de vente
Le contrat d’arras catalan n’est pas un simple compromis de vente à la française. En Catalogne, ce document engage votre capital sur la base d’un cadre juridique propre au Code civil catalan — distinct du droit espagnol commun. Avant de remettre un chèque de 10 % à un vendeur sur la Costa Brava, voici ce que vous devez impérativement comprendre. Pourquoi le contrat d’arras catalan est différent de ce que vous connaissez En France ou en Belgique, la promesse de vente ou le compromis est encadré de manière stricte : délai de rétractation de 10 jours, conditions suspensives automatiques pour le financement, dépôt séquestré chez un notaire. En Catalogne, rien de tout cela n’est automatique. Le contrat d’arras catalan est régi par le Libro VI du Code civil de Catalogne (Codi Civil de Catalunya). C’est un acte bilatéral et synallagmatique : les deux parties s’engagent de façon symétrique, et les conséquences d’une défaillance dépendent entièrement de la qualification juridique du document signé. Cette qualification, souvent rédigée en espagnol ou en catalan, peut faire la différence entre perdre 10 % ou faire face à une action judiciaire en exécution forcée de la vente. J’ai accompagné des acheteurs francophones qui avaient signé un « compromis » sans réaliser que ce document ne prévoyait aucune condition suspensive pour le financement. Résultat : crédit refusé, 10 % perdus, pas de recours. Ce guide vous explique comment éviter ce scénario. Les trois types d’arras : de quoi parle-t-on exactement ? La première chose à comprendre, c’est que le mot arras n’est pas un terme générique neutre. Selon la qualification choisie dans le contrat, les conséquences juridiques sont radicalement différentes. 1. Les arras confirmatoires (Arras confirmatorias) Il s’agit du type d’arras le plus dangereux pour l’acheteur, car elles constituent simplement un acompte sur le prix de vente. Elles sont régies par l’article 621-8 du Code civil catalan. En cas de défaillance d’une partie, l’autre partie ne récupère pas simplement le double ou ne perd pas la mise : elle peut exiger l’exécution forcée du contrat (vente ou achat obligatoire) ou demander la résolution du contrat avec des dommages et intérêts. C’est la voie judiciaire, avec des délais et des coûts potentiellement très élevés. Problème : de nombreux contrats d’arras catalans ne précisent pas explicitement le type d’arras choisi. Dans ce cas, la jurisprudence catalane tend à les qualifier de confirmatoires par défaut. Si vous signez un document qui mentionne simplement « arras » sans préciser leur nature pénitentielle, vous êtes potentiellement exposé à ce régime. Mon rôle : avant toute signature, j’analyse sémantiquement le document pour identifier exactement la qualification retenue et ses implications pour vous. 2. Les arras pénitentielles (Arras penitenciales) C’est le régime que la majorité des acheteurs croient avoir signé — et c’est celui qu’il faut expressément prévoir par écrit. Les arras pénitentielles permettent à chaque partie de se délier du contrat moyennant un coût prédéfini : Si l’acheteur renonce à l’achat : il perd la somme versée (généralement 10 % du prix de vente). Si le vendeur renonce à vendre : il doit restituer le double de la somme reçue (donc 20 % du prix). Ce régime est protecteur pour l’acheteur car il plafonne sa perte à 10 % et lui évite un procès. Mais il faut que le contrat le prévoie expressément, avec les mots « arras penitenciales » ou une formulation équivalente explicite. 3. Les arras confirmatoires avec peine conventionnelle Une troisième configuration hybride est parfois utilisée : les arras sont confirmatoires (donc un acompte), mais le contrat ajoute une clause pénale qui fixe un montant de dommages en cas de rupture. Cette formule est plus complexe à analyser et laisse une marge d’interprétation judiciaire. Elle n’est généralement pas recommandée pour un acheteur étranger qui souhaite de la visibilité. 💡 À retenir : La nature des arras n’est jamais présumée en votre faveur. Elle doit être expressément stipulée. Un document ambigu sera interprété par un juge catalan selon la jurisprudence locale — pas selon ce que vous pensiez avoir signé. La vente « a cuerpo cierto » : attention aux surfaces non garanties La grande majorité des ventes immobilières en Catalogne sont réalisées a cuerpo cierto, c’est-à-dire en corps certain. Cela signifie que vous achetez le bien tel qu’il est, dans son état physique, sans garantie de superficie. Concrètement : si la Nota Simple indique 120 m² et que la surface réelle est de 105 m², vous n’avez aucun recours si le contrat a été signé en corps certain. Le prix a été négocié pour « ce bien », pas pour un nombre de mètres carrés. Cette pratique est particulièrement courante sur la Costa Brava, où de nombreuses propriétés ont été agrandies au fil des décennies, parfois sans permis, parfois sans mise à jour cadastrale. Les divergences entre la Nota Simple (registre de la propriété), le Cadastre (valorisation fiscale) et la réalité physique du bien sont fréquentes. Ce que je fais systématiquement : Je commande une Nota Simple actualisée (moins de 24 heures) pour vérifier la description exacte du bien, les charges et les hypothèques en cours. Je croise les données avec le Cadastre espagnol pour détecter les divergences de surface ou de configuration. Je recommande, lorsque cela est justifié, un métré professionnel avant signature des arras. Si une divergence significative existe, j’insère une clause de garantie de superficie ou je renégocie le prix en conséquence. Une différence de 10 % de superficie sur un bien à 600 000 € représente 60 000 € d’écart. C’est une vérification qui vaut largement le temps qu’elle prend. La clause suspensive de financement : une protection à exiger systématiquement En France, la condition suspensive d’obtention de prêt est protégée par la loi Scrivener : elle est automatiquement incluse dans tout compromis si l’acheteur recourt à un financement bancaire. En Catalogne, cette protection n’existe pas de façon automatique. L’article 621-49 du Code civil catalan permet d’insérer des conditions suspensives dans un contrat d’arras, mais il n’en impose aucune. Si votre contrat n’en prévoit pas, et que votre banque refuse
Vente et location en Catalogne : La nouvelle obligation du « Certificat Amiante »
Vous achetez ou vendez un bien en Catalogne ? Depuis le 3 octobre 2026, une nouvelle obligation s’impose à tous les propriétaires : le certificat amiante (en catalan : certificat d’amiant). Ce document est désormais obligatoire pour signer l’acte de vente ou le contrat de location chez le notaire. En tant que chasseuse immobilière spécialisée sur la Costa Brava, j’accompagne mes clients à chaque étape de cette nouvelle réglementation pour éviter les mauvaises surprises. Voici tout ce que vous devez savoir. Sommaire La Llei 8/2026 : qu’est-ce que c’est ? Qui est concerné ? Obligatoire pour la signature chez le notaire Les deux types de certificats Qui peut délivrer le certificat ? Inscription au Registre de la Propriété Quelles sanctions en cas d’absence ? Achat immobilier : ce que ça change pour vous Comment je vous accompagne La Llei 8/2026 : qu’est-ce que c’est ? La Llei 8/2026 d’erradicació de l’amiant a Catalunya est une loi catalane adoptée en 2026 pour éradiquer progressivement l’amiante du parc immobilier de la région. Elle est entrée en vigueur le 3 octobre 2026. L’amiante (ou asbeste) a été massivement utilisé dans la construction jusqu’aux années 1980. En Espagne, son utilisation est interdite depuis 2002, mais des millions de bâtiments construits avant cette date en contiennent encore : toitures en fibrociment (fibra-cemento), isolants, tuyauteries, revêtements de sol… La Catalogne est la première région d’Espagne à rendre ce diagnostic obligatoire lors de toute transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Qui est concerné ? La loi s’applique à tout propriétaire qui souhaite vendre ou louer un bien immobilier en Catalogne, quelle que soit la date de construction du bâtiment. Que votre bien soit une maison individuelle, un appartement, un local commercial ou un terrain avec bâti, vous êtes concerné. Concrètement, cela touche : Les vendeurs d’appartements et maisons sur la Costa Brava Les propriétaires qui mettent un bien en location (y compris saisonnière) Les promoteurs immobiliers pour les biens anciens Les héritiers qui mettent un bien reçu en succession sur le marché ⚠️ Bon à savoir : La loi s’applique à tous les biens, pas uniquement aux bâtiments anciens. Même un immeuble construit après 2002 doit disposer du certificat, attestant justement l’absence d’amiante. Obligatoire pour la signature chez le notaire C’est le point essentiel à retenir : le certificat amiante est désormais obligatoire pour signer l’acte de vente ou le contrat de location chez le notaire. Sans ce document, la transaction ne peut pas être finalisée dans les conditions légales requises. Si le certificat est absent au moment de la signature : Le vendeur s’expose à une amende (voir section Sanctions ci-dessous) Le notaire peut refuser de procéder à l’acte si les conditions légales ne sont pas réunies La transaction peut être bloquée ou retardée, entraînant des surcoûts et des tensions entre les parties En pratique, j’intègre systématiquement la vérification de ce certificat dans mon accompagnement dès le début du mandat. Il ne faut surtout pas attendre la veille de la signature. Les deux types de certificats Selon l’état du bien, le certificat amiante peut prendre deux formes : Cas 1 — Absence d’amiante visible L’expert mandaté réalise une inspection visuelle du bien et conclut à l’absence de matériaux contenant de l’amiante dans les zones accessibles. Un certificat négatif est émis. C’est le cas le plus simple et le plus courant pour les bâtiments récents ou déjà rénovés. Cas 2 — Présence d’amiante Si de l’amiante est détecté, le certificat doit alors préciser : La nature des matériaux contenant de l’amiante Leur état de conservation Le niveau de risque pour les occupants Les mesures préconisées : confinement, surveillance ou désamiantage 💡 Levier de négociation : Si de l’amiante est trouvé, ne paniquez pas. C’est un excellent argument pour négocier une baisse du prix de vente ou exiger que le vendeur prenne en charge le désamiantage avant la signature. Je négocie régulièrement ce type de situation pour mes clients. Qui peut délivrer le certificat amiante ? La loi catalane réserve l’émission du certificat amiante aux professionnels habilités suivants : Architectes (arquitectes) Architectes techniques (arquitectes tècnics ou aparelladors) Ingénieurs compétents dans le domaine du bâtiment Il ne s’agit donc pas d’un simple auto-diagnostic : un professionnel qualifié doit impérativement se déplacer sur le bien pour réaliser l’inspection. Le délai d’obtention est généralement de 1 à 2 semaines selon la disponibilité des experts. Je travaille avec un réseau d’architectes techniques partenaires sur la Costa Brava, ce qui me permet de mandater rapidement le bon professionnel dès le début du processus d’achat ou de vente. Inscription au Registre de la Propriété et Cens Català Lorsque le certificat conclut à la présence d’amiante, des obligations supplémentaires entrent en jeu : Une nota marginal (mention marginale) est inscrite au Registre de la Propriété, signalant la présence d’amiante sur le bien. Cette mention est visible par tous les futurs acheteurs et créanciers. Le bien est également enregistré dans le Cens Català de l’amiant, le recensement catalan de l’amiante. Ces inscriptions n’empêchent pas la vente, mais elles garantissent une transparence totale dans la chaîne de propriété. Tout acheteur futur sera informé de la situation dès la consultation du registre. Quelles sanctions en cas d’absence du certificat ? La loi prévoit des sanctions claires pour les propriétaires qui ne respectent pas cette obligation : Infraction légère (art. 53.c de la Llei 8/2026) Amende de 100 € à 3 000 € pour absence ou non-présentation du certificat amiante lors d’une vente ou d’une location. Ces amendes s’appliquent au vendeur ou au bailleur, pas à l’acheteur. C’est une raison supplémentaire pour que le vendeur présente ce document bien avant la date de signature. Achat immobilier sur la Costa Brava : ce que ça change pour vous Si vous achetez un bien immobilier sur la Costa Brava en 2026 ou après, voici ce que cette nouvelle loi implique concrètement : Exigez le certificat dès la négociation : ne vous contentez pas d’une promesse verbale, demandez le document signé par un professionnel habilité Vérifiez la validité
Devenir propriétaire en Catalogne : quels impôts payer après l’achat ?
Vous venez d’acheter votre maison ou appartement sur la Costa Brava. Félicitations ! Mais une fois les clés en main, de nouvelles obligations fiscales entrent en jeu. IBI, IRNR, Modelo 210… ces acronymes peuvent faire peur au premier abord. Pourtant, ils sont simples à comprendre — et à gérer — si vous savez à quoi vous attendre. Dans ce guide, je vous explique les deux principaux impôts que vous devrez payer en tant que propriétaire non-résident en Catalogne, avec des exemples chiffrés et des conseils pratiques pour ne rien oublier. 1. L’IBI : la taxe foncière espagnole Qu’est-ce que l’IBI ? L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’équivalent espagnol de la taxe foncière française ou du précompte immobilier belge. C’est une taxe annuelle payée à votre commune, calculée sur la valeur cadastrale de votre bien. Le taux varie selon les communes, mais il se situe généralement entre 0,4% et 1,3% de la valeur cadastrale. Cette valeur cadastrale est en règle générale bien inférieure au prix du marché — souvent 30 à 60% de moins. L’IBI reste donc modéré comparé aux taxes foncières pratiquées en France ou en Belgique. Exemple concret à Platja d’Aro À Platja d’Aro, la commune a mis en place un système de prélèvements automatiques très pratique : votre IBI est divisé en 4 prélèvements sur l’année. La date limite pour régulariser l’ensemble est le 10 septembre de chaque année. Si vous optez pour la domiciliation bancaire (adeudo directo), tout se fait automatiquement depuis votre compte bancaire espagnol. Plus besoin de vous souvenir des échéances — une vraie tranquillité d’esprit quand on vit à l’étranger ! ⚠️ Point crucial : les dettes IBI suivent le bien, pas la personne Voici quelque chose que beaucoup d’acheteurs ignorent, et qui peut coûter très cher : En Espagne, les dettes d’IBI non payées sont attachées au bien immobilier, et non à l’ancien propriétaire. Concrètement, si l’ancien propriétaire a accumulé des impayés d’IBI sur plusieurs années, vous en héritez lors de l’achat. Avant toute signature — compromis ou acte définitif — il est indispensable de vérifier que le bien est libre de toute dette IBI. Cette vérification fait partie des contrôles que j’effectue systématiquement pour mes clients dans le cadre de la due diligence. Comment payer l’IBI ? Domiciliation bancaire (adeudo directo) : la solution la plus simple et la plus recommandée. Votre banque espagnole prélève automatiquement le montant dû. Paiement en ligne via le portail de votre commune Paiement sur place à la mairie ou à l’organisme de recouvrement local (Organisme de Gestió Tributària en Catalogne) Je recommande vivement la domiciliation bancaire. C’est la garantie de ne jamais oublier un paiement et d’éviter les majorations de retard. 2. L’IRNR : l’impôt sur le revenu des non-résidents Qu’est-ce que l’IRNR ? L’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est l’impôt espagnol sur les revenus des propriétaires non-résidents. Il concerne tous les propriétaires qui ne résident pas fiscalement en Espagne — même si vous n’avez aucun locataire. Son fonctionnement dépend de l’utilisation que vous faites de votre bien : Cas A : vous utilisez le bien exclusivement pour vous (résidence secondaire) Cas B : vous mettez le bien en location, même partiellement Cas A — Résidence secondaire à usage exclusif Si votre bien est une résidence secondaire que vous n’avez pas mise en location, l’Espagne considère malgré tout que vous en tirez un revenu fictif imputé. Ce revenu théorique sert de base de calcul pour l’IRNR. Calcul en 3 étapes : Base imposable = 1,1% de la valeur cadastrale (pour les biens dont la valeur a été révisée après 1994) Taux applicable pour les résidents UE/EEE = 19% IRNR dû = Base × 19% Exemple concret : Valeur cadastrale de votre villa : 200 000 € Base imposable : 200 000 € × 1,1% = 2 200 € IRNR à payer : 2 200 € × 19% = 418 € par an Ce montant s’acquitte via le Modelo 210, le formulaire fiscal espagnol dédié aux non-résidents. Il se dépose une fois par an pour l’année civile précédente. Cas B — Vous louez votre bien Si vous percevez des revenus locatifs (location saisonnière ou longue durée), ces revenus sont soumis à l’IRNR au taux de 19% pour les résidents UE/EEE. Bonne nouvelle pour les ressortissants de l’Union Européenne (Français, Belges, Luxembourgeois…) : vous pouvez déduire vos charges réelles de vos revenus locatifs : Intérêts d’emprunt Charges de copropriété Travaux d’entretien et de réparation Assurances Honoraires de gestion locative Amortissement du bien La déclaration doit être déposée entre le 1er et le 20 avril de l’année suivant les revenus perçus (Modelo 210 trimestriel ou annuel selon les cas). Note pour les ressortissants suisses : la Suisse ne fait pas partie de l’UE, mais bénéficie d’accords bilatéraux. Le taux IRNR applicable est toutefois de 24% pour les résidents suisses. Renseignez-vous auprès d’un asesor fiscal pour votre situation personnelle. IBI vs IRNR : le récapitulatif en un coup d’œil IBI IRNR Qui paie ? Tout propriétaire Propriétaires non-résidents uniquement Base de calcul Valeur cadastrale 1,1% valeur cadastrale (usage propre) ou revenus réels (location) Taux indicatif 0,4% à 1,3% 19% (résidents UE/EEE) Fréquence Annuelle Annuelle Formulaire — Modelo 210 Qui collecte ? La commune Hacienda (fisc espagnol) Mes 4 conseils pratiques avant et après l’achat Vérifiez les dettes IBI avant la signature : c’est un point non négociable que je vérifie systématiquement pour mes clients. Ouvrez un compte bancaire espagnol : il vous permettra de domicilier l’IBI et de gérer vos dépenses locales facilement. C’est aussi requis pour les prélèvements automatiques de charges de copropriété. Prévoyez l’IRNR dans votre budget annuel : il vient s’ajouter à l’IBI chaque année. Pour une villa à 200 000 € de valeur cadastrale, prévoyez environ 418 € d’IRNR en
Vivre et investir à Platja d’Aro : Le guide immobilier complet des quartiers et urbanisations
Située en plein cœur de la Costa Brava, à seulement 1h de la frontière française (Le Perthus) et 35 minutes de l’aéroport de Gérone, Castell-Platja d’Aro est l’un des pôles d’attraction majeurs des acheteurs francophones. Pourquoi un tel engouement ? Contrairement à de nombreuses cités côtières qui s’endorment à la fin de l’été, Platja d’Aro vibre 365 jours par an. Entre ses avenues commerçantes aux enseignes internationales ouvertes le dimanche, ses kilomètres de sable fin (Platja Gran) et ses criques sauvages cachées le long du célèbre Camí de Ronda, la commune offre une qualité de vie incomparable. Cependant, la commune est vaste et regorge de secteurs très différents. Pour vous aider à cibler votre recherche, voici la carte d’identité de l’ensemble des quartiers et urbanisations de Platja d’Aro. Le Guide Complet des Secteurs : Où acheter à Platja d’Aro ? 1. Le Centre-Ville et le Front de Mer (Passeig Marítim) Le style de vie : Urbain, animé et « tout à pied ». C’est le cœur battant de la ville, réputé pour ses boutiques chics et ses restaurants ouverts toute l’année. Côté immobilier : Majoritairement des appartements (du studio au grand penthouse avec vue mer panoramique). Le prix au m² y est l’un des plus élevés en raison de la rareté et de la demande locative. Pour qui ? Les acheteurs cherchant le confort absolu, une vie sans voiture ou une forte rentabilité locative estivale. 2. Politur et Els Pins (Le charme balnéaire historique) Le style de vie : Résidentiel, arboré et calme, tout en restant proche de la mer. Politur est une urbanisation historique très appréciée des francophones, idéalement située juste au-dessus des criques. Côté immobilier : On y trouve de charmantes résidences de vacances de style méditerranéen, des appartements compacts avec terrasses et des maisons mitoyennes entourées de jardins communautaires et de piscines. Pour qui ? Le secteur parfait pour une résidence secondaire familiale, à mi-chemin entre l’animation du centre et la quiétude des falaises. 3. Le Port de Plaisance (Port d’Aro) Le style de vie : Exclusif, moderne et nautique. Aménagé autour de la marina, ce quartier est plus récent, aéré et particulièrement sécurisé. Côté immobilier : Immeubles résidentiels haut de gamme et maisons de haut standing dotés de grandes terrasses, de piscines privatives ou communautaires, et surtout d’amarrages privés pour bateaux au pied du logement. Pour qui ? Les passionnés de plaisance et les investisseurs exigeants à la recherche de prestations contemporaines. 4. S’Agaró et La Gavina (L’exclusivité premium) Le style de vie : Prestigieux, huppé et jalousement préservé. S’Agaró entoure les plages exceptionnelles de Sant Pol et Sa Conca. Le domaine privé de La Gavina est une enclave ultra-sécurisée avec gardiennage 24h/24. Côté immobilier : Le secteur le plus cher et le plus sélect de la région. C’est le royaume des propriétés d’exception et des immenses villas de luxe d’architectes les pieds dans l’eau. Pour qui ? Les budgets très importants en quête de discrétion, de calme et d’exclusivité internationale. 5. Cala Rovira, Fenals et Treumal Le style de vie : Naturel, familial et plus ombragé. Situé au nord du centre-ville, ce secteur offre un cadre enchanteur marqué par la présence de belles pinèdes maritimes. Côté immobilier : Un mélange très équilibré d’appartements de vacances bien agencés et de maisons de plain-pied à quelques minutes à pied des criques de Cala Sa Cova ou Cala del Pi. Pour qui ? Les amoureux de nature qui veulent pouvoir se baigner dans de petites criques sauvages sans s’isoler dans les hauteurs. 6. Les Urbanisations Intermédiaires : Mas Ros et Torrebosca Le style de vie : Résidentiel, calme et moderne. Torrebosca se situe en lisière du centre, permettant d’accéder à la zone commerciale à pied tout en vivant dans un calme absolu. Mas Ros, un peu plus en retrait vers les collines, offre une vraie tranquillité résidentielle. Côté immobilier : Quartiers récents composés de superbes maisons individuelles modernes et de villas contemporaines avec des parcelles de terrain plus faciles à entretenir. Pour qui ? Les familles souhaitant s’installer à l’année ou cherchant une villa récente sans l’éloignement des sommets. 7. Les Urbanisations des Hauteurs : Mas Nou et Can Semi Le style de vie : Nature sauvage, intimité totale et panoramas à couper le souffle. Perchées sur les collines dominant la commune, ces zones offrent des vues spectaculaires sur toute la baie. Mas Nou entoure un prestigieux terrain de golf 18 trous. Une voiture y est totalement indispensable. Côté immobilier : Grandes villas indépendantes, propriétés de prestige avec de vastes terrains et piscines à débordement sans aucun vis-à-vis. Pour qui ? Ceux qui recherchent de grands espaces, de l’air frais en été, le calme absolu et une vue mer panoramique. 8. Castell d’Aro (Le village médiéval) Le style de vie : Authentique, historique et typiquement catalan. Situé à 3 kilomètres à l’intérieur des terres, ce bourg fortifié offre un voyage dans le temps. Côté immobilier : Maisons de village en pierre apparente chargées d’histoire, appartements résidentiels plus accessibles et masias traditionnelles à rénover. Pour qui ? Ceux qui privilégient le charme de l’ancien et le calme de la vie de village à la proximité immédiate de la plage. Derrière les photos des annonces : Décoder les pièges de Platja d’Aro Mon accompagnement : Faire le tri pour éliminer les mauvaises surprises Sur les portails immobiliers, toutes les propriétés affichent des images paradisiaques. Pourtant, acheter à distance sans une experte locale comporte de grands risques de déception. Dans le cadre de mon service de chasse immobilière, je connais la réalité de chaque rue et je filtre le marché pour vous : 🔊 Le bruit caché de la C-31 Cette voie rapide gratuite traverse l’intérieur de la commune pour connecter la Costa Brava. Certaines villas avec piscine à Mas Nou, Can Semi ou en bordure de Castell d’Aro semblent idéalement calmes en photo, mais subissent le bruit de fond de cet axe majeur. Je sélectionne uniquement les zones protégées du bruit. 🏚️ Le risque des « Okupas » (Le squat) C’est
Loi Littoral en Espagne (Ley de Costas) : Le piège qui menace votre achat sur la Costa Brava
La Ley de Costas peut transformer votre rêve en cauchemar juridique. Découvrez les 3 zones du littoral espagnol, le cas concret des 1 200 propriétaires de Platja d’Aro, et comment Sabine Immo sécurise votre achat en bord de mer.
Acheter un bien immobilier en Catalogne : le guide complet de l’offre à la remise des clés
De la reserva à l’escritura en passant par les arras et l’audit juridique : découvrez les 6 étapes clés pour acheter un bien immobilier en Catalogne en toute sécurité, avec l’accompagnement de Sabine Immo Costa Brava.
Frais d’achat immobilier en Espagne : ce que les Français ne savent pas
Par Sabine Peilleron, chasseuse immobilière sur la Costa Brava | Mis à jour : septembre 2026 Vous avez repéré la maison de vos rêves sur la Costa Brava. Le prix affiché vous semble clair, le budget est calé… et pourtant, au moment de chiffrer vraiment l’opération, la surprise arrive. Les frais d’achat immobilier en Espagne ne fonctionnent pas comme en France, en Belgique ou en Suisse. Beaucoup d’acheteurs francophones projettent les règles qu’ils connaissent chez eux : frais de notaire élevés, commission d’agence à la charge de l’acheteur, taxes de mutation autour de 5 à 8 %. En Catalogne, le tableau est différent. Le poste le plus lourd n’est pas le notaire : c’est l’impôt, et il pèse lourd. Dans cet article, je vous explique simplement ce qu’il faut vraiment prévoir pour un achat sur la Costa Brava : ITP, TVA, notaire, registre, gestor, et la grande différence sur les frais d’agence. Objectif : que vous budgétiez juste dès le premier rendez-vous, sans mauvaise surprise à la signature. Les frais principaux à prévoir sur la Costa Brava Pour un achat immobilier en Catalogne, plusieurs postes s’ajoutent au prix du bien. Voici ceux qui comptent vraiment, expliqués sans jargon. ITP Catalogne : taux progressif de 10 à 13 % sur les biens anciens L’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), ou impôt sur les transmissions patrimoniales, est la taxe d’achat immobilier en Espagne la plus importante pour un bien de seconde main. En Catalogne — donc sur toute la Costa Brava — le taux est progressif selon le prix du bien : Valeur du bien Taux ITP Catalogne Jusqu’à 600 000 € 10 % De 600 001 € à 900 000 € 11 % De 900 001 € à 1 500 000 € 12 % Au-delà de 1 500 000 € 13 % Concrètement : pour une maison à 300 000 €, l’ITP représente 30 000 €. C’est le poste qui surprend le plus les Français, habitués à des droits de mutation nettement plus bas. L’ITP se paie après la signature de l’acte, dans un délai fiscal strict. C’est pourquoi il faut l’intégrer dans votre budget dès le début, et non « à la fin si ça passe ». Bon à savoir : l’administration peut recalculer l’impôt sur une valeur de référence si elle estime le prix trop bas. D’où l’intérêt de travailler avec des professionnels qui connaissent les usages locaux. TVA (IVA) : 10 % pour les biens neufs Si vous achetez un bien neuf (première vente par un promoteur), vous ne payez pas l’ITP. À la place, c’est la TVA espagnole (IVA) qui s’applique, au taux de 10 % pour un logement. Le montant est donc du même ordre de grandeur que l’ITP sur l’ancien. La logique reste la même : environ un dixième du prix part en taxe principale. Sur la Costa Brava, le neuf reste moins fréquent que la revente, mais les programmes existent — et le budget taxe doit être anticipé de la même façon. Frais de notaire en Espagne : environ 0,5 % à 1 % Les frais de notaire en Espagne sont en général plus modestes qu’en France. Comptez environ 0,5 % à 1 % du prix, selon la complexité de l’acte et le barème applicable. Pour un bien à 300 000 €, on se situe souvent entre 1 500 € et 3 000 € environ. Le notaire authentifie l’acte de vente (la escritura) et lui donne sa force légale. C’est une étape obligatoire et rassurante, mais ce n’est pas le poste qui pèse le plus dans votre budget global — contrairement à ce que beaucoup d’acheteurs francophones imaginent en arrivant. Inscription au registre foncier : 0,1 % à 0,5 % Après la signature, le bien doit être inscrit à votre nom au Registro de la Propiedad (registre de la propriété). Ces frais d’inscription tournent autour de 0,1 % à 0,5 % du prix. Cette formalité n’est pas un détail administratif : c’est elle qui rend votre propriété opposable aux tiers. Sans inscription, votre titre reste fragile. Sur la Costa Brava, le gestor s’occupe en général de cette démarche pour vous, dans la foulée de l’acte. Honoraires du gestor : environ 300 à 500 € Le gestor (ou gestoría) est le professionnel qui gère les démarches administratives liées à l’achat : paiement des taxes dans les délais, dépôt de l’acte au registre, changements de titulaires, etc. Pour un dossier d’achat classique sur la Costa Brava, comptez environ 300 à 500 €. Ce n’est pas obligatoire au sens strict, mais pour un non-résident francophone, c’est souvent le choix le plus simple et le plus sûr. Les délais fiscaux sont courts ; un oubli peut coûter cher. Le gestor connaît le terrain, les formulaires (souvent en catalan) et le calendrier exact. Concrètement : pour un bien à 300 000 €, mes honoraires représentent 9 000 €. Ce que vous gagnez en retour : un accompagnement complet, francophone, de la définition du cahier des charges jusqu’à la signature, sans être lié à une agence particulière — et donc sans conflit d’intérêt sur le choix du bien. Si vous faites appel à une chasseuse immobilière indépendante comme moi, des honoraires s’ajoutent au budget. Mes honoraires sont de 3 % du prix d’achat, réglés uniquement au moment de la signature de l’acte notarié — donc uniquement en cas de succès. Aucun frais n’est dû si l’achat n’aboutit pas. Ce montant est à prévoir dans votre enveloppe globale, au même titre que l’ITP ou le notaire. Honoraires de la chasseuse immobilière : 3 % du prix d’achat Frais d’agence : en Espagne, c’est le vendeur qui paie Voici l’une des plus grandes différences avec la France. En Espagne, les honoraires d’agence sont généralement à la charge du vendeur, pas de l’acheteur. Vous ne recevez pas, en plus du prix, une facture de commission d’agence de 3 à 5 %. Attention toutefois : cela ne veut pas dire que l’agence « ne coûte rien ». La commission est intégrée dans le prix
NIE et NIF en Espagne : le guide complet pour acheter sur la Costa Brava
Par Sabine Peilleron, chasseuse immobilière sur la Costa Brava | Mis à jour : septembre 2026 Si vous préparez un achat immobilier sur la Costa Brava, vous allez très vite entendre parler du NIE. Ce numéro revient dans presque toutes les conversations : notaire, banque, taxes, contrat d’arrhes. Sans lui, la transaction ne peut pas aboutir sereinement. Pourtant, beaucoup d’acheteurs francophones confondent NIE et NIF, ou croient qu’un passage au consulat suffit. Or, pour finaliser un achat en Espagne, c’est bien le NIF qui permet de payer les impôts et taxes liés à la vente. Cette distinction, souvent mal comprise, peut bloquer un projet au mauvais moment. Dans ce guide, je vous explique clairement ce qu’est le NIE, à quoi il sert, les deux façons de l’obtenir, pourquoi passer par un gestor sur place, et à quel moment lancer la démarche. Objectif : avancer sans stress, avec les bons réflexes dès la signature du contrat d’arrhes. Ce qu’est le NIE et à quoi il sert Le NIE (Número de Identidad de Extranjero), ou Numéro d’Identification des Étrangers, est le numéro d’identification attribué aux personnes étrangères en Espagne. Pour un acheteur français, belge ou suisse, c’est l’identifiant de base qui permet d’être reconnu dans le système administratif espagnol. Dans un projet d’achat immobilier sur la Costa Brava, le NIE intervient à plusieurs étapes essentielles : signature des documents, ouverture d’un compte bancaire espagnol, paiement des taxes liées à l’achat, inscription du bien à votre nom, et souscription des contrats d’eau, d’électricité ou d’assurance. En pratique, sans ce numéro, vous ne pouvez pas finaliser sereinement une acquisition. NIE et NIF : une distinction essentielle (et souvent mal comprise) Attention à ne pas confondre NIE et NIF. Le NIE est le numéro d’identification des étrangers. Le NIF (Número de Identificación Fiscal) est le Numéro d’Identification Fiscale. C’est ce NIF qui est indispensable pour acheter, car il permet de payer les impôts et taxes liés à l’achat immobilier. En résumé : le NIE vous identifie en tant qu’étranger ; le NIF vous permet d’agir fiscalement (payer les taxes, finaliser l’achat). Pour un achat sur la Costa Brava, vous avez besoin des deux dimensions : l’identification et la capacité fiscale. C’est précisément pour cela que la façon d’obtenir le numéro change tout. Beaucoup d’acheteurs pensent avoir « fait le NIE » au consulat et découvrent trop tard qu’il leur manque la dimension fiscale nécessaire pour conclure. Mieux vaut comprendre cette différence dès le départ. Les 2 façons d’obtenir le NIE (et le NIF) Il existe deux voies principales pour obtenir un NIE. Elles ne se valent pas du tout si votre objectif est d’acheter un bien immobilier sur la Costa Brava. Voici la différence, les coûts et ce que chacune permet réellement. Option 1 — Via le consulat espagnol (France, Belgique ou Suisse) Vous pouvez demander un NIE depuis votre pays d’origine, avant de venir en Espagne, auprès du consulat espagnol compétent (en France, en Belgique ou en Suisse selon votre situation). Avantage : la démarche se fait à distance, sans se déplacer en Espagne. Coût : environ 10 à 15 € de taxe consulaire. Délais : variables selon les consulats, parfois plusieurs semaines. Limite majeure : le consulat délivre le NIE uniquement, pas le NIF. Or c’est le NIF qui est nécessaire pour finaliser l’achat immobilier (paiement des taxes, impôts, etc.). Un NIE obtenu au consulat est donc insuffisant pour réaliser un achat immobilier complet sur la Costa Brava. Cette option peut servir pour certaines démarches préliminaires, mais elle ne remplace pas la procédure sur place si vous voulez aboutir à la signature de l’acte et au paiement des taxes. Option 2 — Sur place en Espagne (recommandée pour un achat immobilier) La seconde voie consiste à faire la démarche directement en Espagne, sur la Costa Brava. C’est l’option recommandée pour un achat immobilier, car elle permet d’obtenir le NIE et le NIF, tous deux indispensables pour conclure. Conditions principales : disposer d’un contrat d’arrhes (compromis de vente) signé par les deux parties, et se présenter physiquement au commissariat des Mossos d’Esquadra (la police catalane). La présence physique est obligatoire. Coût via un gestor : environ 130 € par personne (honoraires du gestor + taxes). C’est plus élevé que la taxe consulaire, mais le résultat est complet : vous sortez avec ce qu’il faut pour payer les impôts et taxes liés à l’achat, et pour avancer jusqu’à l’acte notarié. Autre point important : les démarches et formulaires sont souvent en catalan. Sur place, avec un professionnel local, la procédure est plus rapide et plus sûre qu’en tentant de tout gérer seul depuis l’étranger. En bref : quelle option choisir ? Si votre projet est un achat immobilier sur la Costa Brava, privilégiez l’option sur place. Le consulat donne un NIE sans NIF : pratique pour démarrer certaines formalités, insuffisant pour finaliser l’achat. Sur place, vous obtenez NIE et NIF, avec un coût maîtrisé (environ 130 € par personne via un gestor) et un accompagnement adapté au contexte catalan. Pourquoi passer par un gestor pour la démarche sur place Sur la Costa Brava, je recommande systématiquement de confier la démarche NIE/NIF à un gestor. Le gestor est un professionnel administratif espagnol, habitué aux formalités locales. Ce n’est pas un détail de confort : c’est souvent la différence entre un dossier accepté du premier coup et des allers-retours inutiles. Les formulaires et documents sont en catalan. Un gestor maîtrise parfaitement ces démarches, connaît les exigences du commissariat des Mossos d’Esquadra, et sait quels justificatifs présenter (notamment le contrat d’arrhes signé). Il gagne du temps, évite les erreurs de remplissage et sécurise le rendez-vous. En pratique, le gestor peut gérer une grande partie de la procédure à votre place : constitution du dossier, prise de rendez-vous, préparation des pièces, accompagnement le jour J. Vous restez présent physiquement quand c’est requis, mais vous n’êtes plus seul face à une administration dont vous ne maîtrisez ni la langue ni les usages. Pour un acheteur francophone, c’est la voie