La Ley de Costas en Espagne : guide pour les acheteurs immobiliers sur la Costa Brava

Si vous achetez une propriété en bord de mer sur la Costa Brava, la Ley de Costas (loi espagnole sur le littoral) est un sujet que vous ne pouvez pas ignorer. Cette loi, qui existe depuis 1988 et a été modifiée à plusieurs reprises, définit des zones de protection côtière dans lesquelles les droits de propriété peuvent être très différents de ce que vous connaissez en France.

Qu’est-ce que la Ley de Costas ?

La Ley de Costas espagnole a pour objectif de protéger le domaine public maritime terrestre — c’est-à-dire les plages, les falaises, les dunes et les zones inondables situées en bord de mer. Elle définit plusieurs bandes de protection :

• Domaine public maritime terrestre (DPMT) : zone inconstructible, propriété de l’État. Aucun bien privé ne peut légalement y exister.
• Zone de servitude de protection : bande de 100 mètres (parfois 20 mètres pour les constructions antérieures à 1988) à partir de la limite du DPMT. Les restrictions d’usage y sont nombreuses.
• Zone d’influence : bande de 500 mètres supplémentaires. Moins contraignante, mais soumise à des règles d’urbanisme spécifiques.

Pourquoi c’est un risque pour les acheteurs

Des milliers de propriétés en Espagne ont été construites avant 1988 dans des zones qui sont aujourd’hui classées en DPMT ou en zone de servitude. Pour ces biens :

• Les propriétaires ne sont plus détenteurs d’un droit de propriété plein, mais d’une concession administrative limitée dans le temps (initialement 30 ans, portée à 75 ans sous certaines conditions).
• À l’expiration de la concession, le bien revient à l’État sans indemnisation.
• Les travaux de rénovation, d’extension ou de reconstruction sont souvent impossibles ou très limités.
• La revente peut être difficile car peu d’acheteurs avertis acceptent de prendre ce risque.

Comment vérifier avant d’acheter

Avant tout achat en bord de mer sur la Costa Brava, il est indispensable de demander le certificat de délimitation côtière (certificado de deslinde de costas) auprès du Ministère espagnol des Transports. Ce document officiel indique si le bien est situé en DPMT, en zone de servitude ou hors des zones protégées.

La vérification porte sur :

• Le numéro de parcelle cadastrale (referencia catastral)
• La localisation précise sur les cartes de délimitation de la Dirección General de la Costa y el Mar
• L’historique de la concession si le bien est en DPMT

La situation sur la Costa Brava

La Costa Brava est particulièrement concernée par ces problématiques. Certaines zones de Roses, l’Escala, Palamós, Llançà ou encore Portbou comptent des propriétés historiques qui se trouvent aujourd’hui en zone de protection. Les acheteurs étrangers, peu familiers du droit espagnol, sont souvent les moins bien informés.

En tant que chasseuse immobilière, je vérifie systématiquement la situation de chaque bien au regard de la Ley de Costas avant de vous proposer une visite. C’est une protection essentielle pour éviter d’investir dans un bien dont les droits sont limités ou précaires.

Les réformes récentes

La loi a été modifiée en 2013 pour allonger les concessions à 75 ans et faciliter la régularisation de certains biens. Mais en 2026, des discussions sont en cours au niveau européen et national pour renforcer à nouveau la protection côtière face aux risques liés au changement climatique et à l’érosion. Les acheteurs doivent donc se montrer particulièrement vigilants sur les biens situés à moins de 200 mètres de la mer.

Sabine Peilleron – Chasseuse immobilière Costa Brava
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Honoraires : 3 % du prix d’achat, payables uniquement à la signature chez le notaire.
Du lundi au vendredi, 8h00 – 20h00