Vous avez parcouru les annonces, organisé vos visites et sélectionné un bien sur la Costa Brava par vos propres moyens. Félicitations pour cette étape importante.
Cependant, au moment où les démarches se concrétisent, une étape décisive intervient : la signature du contrat d’arrhes (contrato de arras), généralement accompagnée du versement d’un acompte représentant 10 % du prix d’achat.
Avant de vous engager financièrement, il est indispensable de comprendre le fonctionnement de cette étape en Espagne et de procéder à un audit rigoureux du bien. C’est l’objet du Pack Sérénité & Audit Pré-Achat proposé par Sabine Immo Costa Brava.
Pourquoi la phase précontractuelle exige une vigilance absolue en Espagne
Pour les acquéreurs habitués à d’autres réglementations européennes, le fonctionnement espagnol présente des spécificités majeures :
- L’absence de délai légal de rétractation systématique : contrairement au droit français ou à d’autres cadres protecteurs prévoyant un délai de réflexion obligatoire après un avant-contrat, la signature d’un contrat d’arrhes en Espagne vous lie immédiatement selon les conditions prévues au contrat.
- La portée de l’engagement financier : les conséquences d’un désistement dépendent du type d’arrhes, des clauses du contrat et du droit applicable. Il est donc essentiel de comprendre précisément les engagements prévus avant de signer.
- Le rôle du notaire espagnol : le notaire authentifie l’acte de vente final (Escritura). Il vérifie l’identité des parties, la titularité et les charges inscrites au Registre de la Propriété au moment de la signature, mais il ne visite pas le bien, ne vérifie pas l’adéquation physique avec le cadastre, et n’intervient pas pour auditer le bien avant la signature des arrhes.
Tous les contrôles techniques, urbanistiques et documentaires doivent donc être réalisés avant d’engager vos fonds.
À qui s’adresse cette prestation ?
Cette formule est spécialement conçue pour les acquéreurs autonomes qui :
- Ont déjà sélectionné un appartement ou une maison sur la Costa Brava,
- Souhaitent déléguer les vérifications documentaires, administratives et techniques à un professionnel local et indépendant des parties vendeuses,
- Veulent disposer d’une explication exhaustive en français de chaque engagement contractuel avant toute signature.
Tableau comparatif : Appartement vs Maison
| Rubrique | Appartement | Maison |
|---|---|---|
| Audit documentaire & charges | Analyse de la Nota Simple récente, charges de copropriété, taxe foncière (IBI), ordures ménagères, état des hypothèques/charges. | Analyse de la Nota Simple, concordance Cadastre / Registre de la Propriété, IBI, servitudes éventuelles (passage, vue, réseaux). |
| Bâti, entretien & technique | Suivi de l’Inspection Technique du Bâtiment (ITE), carnet d’entretien, 3 derniers PV d’assemblée générale (travaux votés, litiges). | Audit documentaire du bâti. En cas de besoin structurel ou terrain, possibilité de coordonner une visite d’expertise avec un architecte partenaire (devis indépendant selon le bien). |
| Conformité administrative | Cédula de Habitabilidad, certificat énergétique, statuts de copropriété (ex. règles sur la location touristique). | Licencia de Primera Ocupación, conformité des extensions déclarées (Declaración de Obra Nueva), analyse POUM (urbanisme). |
| Relecture du contrat d’arrhes (Arras) | Explication en français, délais, désignation, clauses suspensives/résolutoires, observations écrites d’ajustement. | Même analyse détaillée, avec intégration des réserves éventuelles sur la parcelle, les limites et l’urbanisme. |
| Rapport de synthèse écrit | Rapport structuré en français récapitulant les points conformes, points d’attention et démarches à régulariser. | Rapport écrit d’audit administratif et urbanistique complet (+ observations techniques de l’architecte si applicable). |
| Accompagnement chez le notaire | Présence physique lors de la signature de l’acte authentique (Escritura), contrôle des moyens de paiement et remise des clés. | Présence physique chez le notaire pour l’Escritura, assistance signature, remise des clés et relevé des compteurs. |
Honoraires et modalités
- Taux : 1 % HT du prix net vendeur (TVA / IVA applicable selon la réglementation).
- Plancher minimum : 2 500 € HT.
- Modalités : 50 % à l’ouverture du dossier (audit et relecture) / 50 % lors de la signature authentique chez le notaire.
Mention légale : Cette prestation relève de l’assistance et de l’audit immobilier indépendant. Elle ne constitue ni une consultation juridique réservée aux avocats inscrits à un barreau, ni un acte authentique notarié.
Email : info@sabineimmocostabrava.com — WhatsApp : +34 605 873 863