Guía completa para comprar en España desde Francia – Costa Brava (2026)

Por Sabine Peilleron, cazadora inmobiliaria francófona en la Costa Brava | Actualizado: septiembre 2026

Comprar un inmueble en España es perfectamente accesible para un ciudadano francés, belga o suizo. Los extranjeros pueden adquirir propiedades en España sin restricciones particulares. La verdadera dificultad no reside en el derecho a comprar —que está abierto a todos— sino en entender cómo funciona el proceso en la práctica: en qué orden se dan los pasos, qué documentos son necesarios, qué gastos hay que prever y qué errores evitar.

Esta guía responde a todas esas preguntas siguiendo el orden real de una compraventa en España, con información verificada y un lenguaje claro. Sin tecnicismos innecesarios: solo lo que necesita para avanzar con seguridad.

Lo que hay que saber antes de empezar

No necesita ser residente para comprar

Es la primera pregunta que surge: ¿puede un extranjero no residente comprar en España? La respuesta es sí, sin ninguna condición de residencia. Tanto si vive en Francia, Bélgica, Suiza o cualquier otro país, puede adquirir un inmueble en España en las mismas condiciones que un ciudadano español.

La única diferencia importante tiene que ver con la fiscalidad posterior a la compra: como no residente, queda sujeto a un impuesto específico (el IRNR), del que hablamos más adelante. Pero eso no impide en absoluto la compra.

Aclare estos tres puntos antes de visitar nada

Antes de buscar anuncios o planificar visitas, respóndase estas tres preguntas:

• ¿Cuál es mi presupuesto total, gastos incluidos? En Cataluña, hay que añadir entre un 10% y un 14% al precio anunciado para cubrir impuestos y honorarios. En un inmueble de 300.000 €, eso supone entre 30.000 y 42.000 € adicionales.
• ¿Cómo voy a financiar la compra? ¿Capital propio, hipoteca en Francia, hipoteca en España o una combinación?
• ¿Cuál es el uso real del bien? ¿Segunda residencia para vacaciones, jubilación, inversión para alquilar o residencia habitual? Esta decisión condiciona la zona, el tipo de inmueble y las verificaciones necesarias.

Con estos tres puntos claros, la búsqueda es mucho más eficiente. Sin ellos, se corre el riesgo de perder tiempo en inmuebles que no se ajustan a su situación real.

Las etapas de una compraventa en España

A continuación, el proceso completo de compra, en el orden en que sucede. Cada etapa cuenta.

Etapa 1 — Definir su proyecto y su presupuesto

Es la base. ¿Cuánto puede destinar en total? ¿Qué tipo de inmueble? ¿A qué distancia del mar? ¿En qué municipio? Cuanto más preciso sea su proyecto, más rápida y eficaz será la búsqueda.

En la Costa Brava, los precios y los ambientes varían enormemente de un sector a otro: Cadaqués no es Platja d’Aro, y Begur no es L’Escala. Antes de visitar, hay que saber realmente qué se busca.

Etapa 2 — Encontrar y seleccionar el inmueble

La búsqueda puede hacerse a distancia: portales inmobiliarios españoles, agencias, cazadores de propiedades. La ventaja de un cazador que trabaja para usted (y no para el vendedor) es que realiza las previsitas, filtra los inmuebles, verifica los primeros elementos sobre el terreno y le evita desplazamientos innecesarios. En la Costa Brava, donde los buenos inmuebles se venden rápido, esto suele ser determinante.

Etapa 3 — Las verificaciones ANTES de firmar (due diligence)

Es la etapa que muchos hacen demasiado deprisa o demasiado tarde —y donde suelen surgir los problemas. Todas las verificaciones deben realizarse antes de firmar el contrato de arras, no después. Una vez firmadas las arras, el compromiso es vinculante y se pierde el anticipo si se desiste.

Su cazadora inmobiliaria, con los expertos que coordina, debe verificar sobre el inmueble seleccionado:

• La nota simple: es el extracto del Registro de la Propiedad. Confirma quién es el verdadero propietario y si el bien está libre de deudas, hipotecas, embargos o servidumbres. Es el primer documento que hay que solicitar, sin excepción.
• La conformidad urbanística: ampliaciones, garaje, piscina, anexos —todo debe estar declarado en el ayuntamiento y construido legalmente. Las construcciones sin declarar son frecuentes en la Costa Brava, especialmente en casas antiguas. Si hay una ampliación ilegal, pasa a ser responsabilidad del comprador.
• La cédula de habitabilidad: confirma que la vivienda es legalmente habitable.
• El certificado energético: obligatorio para toda venta.
• La ausencia de impagos: IBI en mora, cuotas de comunidad pendientes, préstamos en curso sobre la comunidad. Todo esto se transfiere al comprador si no se verifica.
• Las actas de la comunidad de propietarios (en el caso de apartamentos): obras aprobadas, litigios en curso, estatutos de la comunidad.

Importante: el notario español autentica la escritura, pero no verifica deudas ni urbanismo. Ese es el papel de su cazadora inmobiliaria. No confunda ambas funciones.

Etapa 4 — Firmar el contrato de arras

Una vez validadas las verificaciones, se firma el contrato de arras. Es el equivalente español del compromiso de venta. Reserva el inmueble, fija el precio, los plazos y las condiciones. En Cataluña, la modalidad más habitual son las arras penitenciales: si el comprador desiste, pierde el anticipo. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble. El anticipo habitual es del 10% del precio.

Atención: en España no existe un plazo de desistimiento legal de 10 días como en Francia. Una vez firmado el contrato de arras, el compromiso es firme. Haga siempre revisar el contrato por su cazadora inmobiliaria y exija cláusulas suspensivas (obtención de financiación, ausencia de vicios ocultos).

Etapa 5 — Obtener el NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación obligatorio para todo extranjero en España. Sin él, no puede firmar la escritura definitiva, abrir una cuenta bancaria ni pagar los impuestos.

En la práctica, el NIE se obtiene a menudo después de firmar el contrato de arras: en España (comisaría o servicio de extranjería), se pide un justificante del motivo —el contrato de arras firmado es perfectamente válido. También puede iniciar el trámite antes, desde el consulado español en Francia, sin haber firmado las arras; en ese caso, es necesaria una carta de intención de compra.

Documentos necesarios:

• Formulario EX-15 (en dos ejemplares)
• Formulario 790 código 012 (tasa de aproximadamente 9,84 €, a pagar antes de la cita)
• Pasaporte + fotocopia
• Justificante del motivo (contrato de arras firmado, o carta de intención)

Desde Francia, los plazos en el consulado pueden alcanzar 2 a 5 semanas. En España, suele ser más rápido, pero hay que pedir cita previa con antelación. Si no puede desplazarse, es posible otorgar poder notarial a un profesional para que gestione el NIE en su nombre.

Etapa 6 — Abrir una cuenta bancaria española

No es obligatorio legalmente, pero sí muy recomendable. Una cuenta española simplifica el pago de los impuestos locales (IBI), las cuotas de comunidad y las facturas corrientes (agua, electricidad). Muchos bancos españoles aceptan no residentes, con los documentos habituales.

Etapa 7 — La firma de la escritura pública (escritura)

Es la última etapa. Se firma la escritura pública de compraventa ante notario. Se abona el saldo del precio y se entregan las llaves. El notario inscribe a continuación la transacción en el Registro de la Propiedad. Si no puede desplazarse, puede firmar por poder notarial.

Etapa 8 — Tras la compra

Una vez propietario, quedan algunas formalidades:

• Pagar los impuestos (ITP o IVA + AJD según el tipo de inmueble)
• Inscribir el bien en el Registro de la Propiedad (generalmente gestionado por la gestoría)
• Poner los contratos a su nombre (agua, electricidad, basuras, comunidad)
• Organizar su fiscalidad anual como propietario no residente

Un gestor o su cazadora inmobiliaria puede coordinar todo esto.

El presupuesto global: calcular bien antes de comprar

Muchos compradores francófonos se fijan solo en el precio anunciado y olvidan los gastos. En Cataluña, hay que prever entre un 10% y un 14% del precio adicional.

Para un inmueble de segunda mano (el caso más frecuente)

Para un inmueble nuevo

• IVA: 10%
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): 1,5%
• Más notario, registro, gestoría y cazadora inmobiliaria

Alquilar su inmueble: lo que hay que saber sobre las licencias turísticas

Si piensa alquilar su inmueble —aunque sea puntualmente en verano— este punto debe analizarse antes de comprar, no después.

La licencia turística: cada vez más difícil de obtener

En Cataluña, el alquiler turístico de corta duración (tipo Airbnb) está sujeto a una licencia específica, la Habilitació de habitatge d’ús turístic (HUT). Sin esta licencia, alquilar es ilegal y conlleva sanciones.

El problema es que los municipios de la Costa Brava, bajo la presión de la normativa catalana y las políticas locales, restringen cada vez más la concesión de nuevas licencias. En algunos municipios están congeladas; en otros, el cupo está agotado. La situación evoluciona cada año y nadie puede garantizar hoy cuál será la normativa dentro de 3 o 5 años.

Si el alquiler turístico es central en su proyecto, esto es lo que debe verificar antes de firmar cualquier cosa:

• ¿Dispone ya el inmueble de una licencia HUT activa y transmisible al comprador?
• ¿Permite el municipio donde se ubica el bien obtener nuevas licencias?
• ¿Cuál es el régimen exacto aplicable (municipio, barrio, tipo de inmueble)?

El alquiler de media y larga duración: una alternativa sin licencia

Si la licencia turística es difícil de obtener o el municipio ya no las concede, el alquiler a medio o largo plazo (contratos de varios meses o anuales) sigue siendo una opción posible sin necesidad de licencia turística. Este tipo de alquiler está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no requiere HUT. Es una alternativa a tener en cuenta si desea rentabilizar su inmueble sin depender de la normativa turística.

La comunidad también puede prohibir el alquiler turístico

Es un punto que pocos compradores anticipan. Si el inmueble está en un edificio o complejo con comunidad de propietarios, esta puede votar la prohibición del alquiler turístico por mayoría de 3/5 partes, en virtud de la ley de propiedad horizontal española. Y una vez adoptado ese acuerdo, se aplica a todos —incluidos los propietarios que querían alquilar.

Antes de comprar un apartamento o propiedad en comunidad con un proyecto de alquiler, solicite el reglamento de la comunidad y las últimas actas de la junta. Si la cuestión del alquiler turístico ya se ha planteado o está en debate, es una señal que hay que tomar en serio.

Financiar la compra

Tiene tres opciones:

1. Capital propio: la solución más sencilla, sin esperar plazos bancarios.
2. Hipoteca en Francia: su banco francés puede financiar la compra de un inmueble en España en las condiciones habituales de un crédito hipotecario.
3. Hipoteca en España: los bancos españoles prestan a no residentes, pero suelen exigir un aporte mayor (30% a 40%). Se necesita un expediente sólido (justificantes de ingresos, patrimonio, extractos bancarios).

La fiscalidad después de la compra

Ser propietario en España conlleva obligaciones fiscales anuales. Lo esencial:

El IBI — el impuesto sobre bienes inmuebles

El IBI es el equivalente español de la taxe foncière francesa. Se paga cada año y se calcula sobre el valor catastral del bien. Su importe varía según el municipio —de unos cientos a varios miles de euros.

El IRNR — el impuesto sobre la renta de no residentes

Es el impuesto que se aplica a todo propietario no residente en España. Existen dos situaciones:

Si el inmueble no está alquilado: la administración española considera que genera un rendimiento ficticio (un «uso personal valorado»). Se paga el IRNR al tipo del 19% (residentes de la UE) o 24% (fuera de la UE), aplicado al 1,1% del valor catastral (o al 2% si el valor catastral no se ha revisado desde 1994). La declaración se realiza mediante el modelo 210, a presentar antes del 31 de diciembre del año siguiente.

Si el inmueble está alquilado: los ingresos por alquiler son imponibles en España. La declaración también se hace con el modelo 210, pero de forma trimestral (enero, abril, julio, octubre). Para residentes de la UE, los gastos reales vinculados al alquiler (comunidad, intereses del préstamo, mantenimiento, seguro) pueden deducirse de los ingresos brutos.

Sin doble imposición con Francia

Francia y España han firmado un convenio de doble imposición. Si es residente fiscal en Francia, declara sus bienes e ingresos españoles en Francia (formulario 2047) y se beneficia de un mecanismo de crédito fiscal. Se recomienda asesoramiento fiscal personalizado según su situación.

Comprar a distancia: ¿es posible?

Sí, y es muy habitual en la Costa Brava. Muchos compradores francófonos compran sin multiplicar los desplazamientos, gracias a una buena organización:

• Una cazadora inmobiliaria que realiza las previsitas sobre el terreno y le envía informes detallados
• El NIE obtenido por poder notarial si no puede desplazarse
• La firma de la escritura por poder, si no puede estar presente

Lo esencial es tener un interlocutor de confianza sobre el terreno —una cazadora inmobiliaria francófona que coordine todas las etapas, incluidos los aspectos jurídicos y administrativos. Así puede avanzar con tranquilidad desde casa.

Los errores más frecuentes que hay que evitar

• Subestimar el presupuesto total: el 10-14% de gastos no es negociable
• Firmar el contrato de arras sin revisión previa por su cazadora inmobiliaria
• No verificar la nota simple antes de comprometerse
• Confundir el papel del notario: autentica la escritura, no verifica deudas ni urbanismo
• Dejarse presionar con el pretexto de que el bien «se va a ir»
• Olvidar la fiscalidad anual (IBI + IRNR) en el cálculo del coste real
• Elegir un municipio por impulso sin reflexionar sobre el uso real y la reventa

Preguntas frecuentes

¿Puede un no residente comprar en España?
Sí, sin restricciones. Los extranjeros tienen los mismos derechos que los españoles para adquirir un inmueble. Las diferencias solo afectan a ciertos trámites (NIE, banco) y a la fiscalidad anual.

¿En qué orden se firman las arras y se obtiene el NIE?
En la práctica, el contrato de arras se firma a menudo antes de obtener el NIE —el propio contrato sirve de justificante para la solicitud del NIE. Si desea anticiparse, puede iniciar el trámite desde el consulado español en Francia tan pronto como su proyecto sea serio.

¿Cuánto tiempo dura una compraventa en España?
Cuente generalmente entre 2 y 4 meses entre la firma de las arras y la escritura definitiva. La búsqueda del inmueble lleva más o menos tiempo según sus criterios y el mercado.

¿Es necesario dejarse acompañar para comprar en España?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. El notario español autentica la escritura, pero no verifica deudas, urbanismo ni los posibles riesgos jurídicos. Una cazadora inmobiliaria francófona como Sabine se encarga de todo: selección de inmuebles, verificaciones jurídicas y urbanísticas, negociación del precio, gestión de los trámites administrativos y coordinación con el notario. Es un interlocutor único que garantiza la seguridad de todo el proceso.

¿Es necesario abrir una cuenta bancaria española?
Se recomienda vivamente. Simplifica el pago de impuestos, cuotas de comunidad y facturas corrientes (agua, electricidad, IBI).

¿Qué documentos verificar antes de firmar las arras?
Todo debe verificarse antes de las arras: nota simple (propietario real y ausencia de cargas), certificado energético, cédula de habitabilidad, conformidad urbanística de las ampliaciones, ausencia de impagos (IBI, cuotas de comunidad). Si el inmueble es en comunidad y piensa alquilar, verifique también el reglamento de la comunidad y si se permite el alquiler turístico.

¿Y si quiero alquilar mi inmueble?
Verifique antes de comprar si el inmueble ya dispone de licencia turística (HUT) o si el municipio aún concede nuevas —muchos municipios de la Costa Brava han congelado o limitado las licencias. Si el inmueble es en comunidad, verifique también que esta no haya votado la prohibición del alquiler turístico.

¿Cuánto prever en gastos de compra en Cataluña?
Cuente entre un 10% y un 14% del precio anunciado en concepto de gastos e impuestos. El importe exacto depende del precio, del tipo de bien (nuevo o segunda mano) y de su situación.

Sabine Peilleron — Cazadora inmobiliaria Costa Brava
Especializada en el acompañamiento de compradores francófonos en la Costa Brava.
📞 +34 605 873 863
✉️ info@sabineimmocostabrava.com
Honorarios: 3% del precio de compra, pagados únicamente en la firma notarial.