Devenir propriétaire en Catalogne : quels impôts payer après l’achat ?

    Vous venez d’acheter votre maison ou appartement sur la Costa Brava. Félicitations ! Mais une fois les clés en main, de nouvelles obligations fiscales entrent en jeu. IBI, IRNR, Modelo 210… ces acronymes peuvent faire peur au premier abord. Pourtant, ils sont simples à comprendre — et à gérer — si vous savez à quoi vous attendre. Dans ce guide, je vous explique les deux principaux impôts que vous devrez payer en tant que propriétaire non-résident en Catalogne, avec des exemples chiffrés et des conseils pratiques pour ne rien oublier. 

1. L’IBI : la taxe foncière espagnole

 

Qu’est-ce que l’IBI ?

 L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’équivalent espagnol de la taxe foncière française ou du précompte immobilier belge. C’est une taxe annuelle payée à votre commune, calculée sur la valeur cadastrale de votre bien. Le taux varie selon les communes, mais il se situe généralement entre 0,4% et 1,3% de la valeur cadastrale. Cette valeur cadastrale est en règle générale bien inférieure au prix du marché — souvent 30 à 60% de moins. L’IBI reste donc modéré comparé aux taxes foncières pratiquées en France ou en Belgique. 

Exemple concret à Platja d’Aro

 À Platja d’Aro, la commune a mis en place un système de prélèvements automatiques très pratique : votre IBI est divisé en 4 prélèvements sur l’année. La date limite pour régulariser l’ensemble est le 10 septembre de chaque année. Si vous optez pour la domiciliation bancaire (adeudo directo), tout se fait automatiquement depuis votre compte bancaire espagnol. Plus besoin de vous souvenir des échéances — une vraie tranquillité d’esprit quand on vit à l’étranger ! 

⚠️ Point crucial : les dettes IBI suivent le bien, pas la personne

 Voici quelque chose que beaucoup d’acheteurs ignorent, et qui peut coûter très cher : En Espagne, les dettes d’IBI non payées sont attachées au bien immobilier, et non à l’ancien propriétaire. Concrètement, si l’ancien propriétaire a accumulé des impayés d’IBI sur plusieurs années, vous en héritez lors de l’achat. Avant toute signature — compromis ou acte définitif — il est indispensable de vérifier que le bien est libre de toute dette IBI. Cette vérification fait partie des contrôles que j’effectue systématiquement pour mes clients dans le cadre de la due diligence. 

Comment payer l’IBI ?

 

• Domiciliation bancaire (adeudo directo) : la solution la plus simple et la plus recommandée. Votre banque espagnole prélève automatiquement le montant dû.
• Paiement en ligne via le portail de votre commune
• Paiement sur place à la mairie ou à l’organisme de recouvrement local (Organisme de Gestió Tributària en Catalogne)

 Je recommande vivement la domiciliation bancaire. C’est la garantie de ne jamais oublier un paiement et d’éviter les majorations de retard. 

2. L’IRNR : l’impôt sur le revenu des non-résidents

 

Qu’est-ce que l’IRNR ?

 L’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est l’impôt espagnol sur les revenus des propriétaires non-résidents. Il concerne tous les propriétaires qui ne résident pas fiscalement en Espagne — même si vous n’avez aucun locataire. Son fonctionnement dépend de l’utilisation que vous faites de votre bien : 

• Cas A : vous utilisez le bien exclusivement pour vous (résidence secondaire)
• Cas B : vous mettez le bien en location, même partiellement

 

Cas A — Résidence secondaire à usage exclusif

 Si votre bien est une résidence secondaire que vous n’avez pas mise en location, l’Espagne considère malgré tout que vous en tirez un revenu fictif imputé. Ce revenu théorique sert de base de calcul pour l’IRNR. Calcul en 3 étapes : 

1. Base imposable = 1,1% de la valeur cadastrale (pour les biens dont la valeur a été révisée après 1994)
2. Taux applicable pour les résidents UE/EEE = 19%
3. IRNR dû = Base × 19%

 

Exemple concret :

 

• Valeur cadastrale de votre villa : 200 000 €
• Base imposable : 200 000 € × 1,1% = 2 200 €
• IRNR à payer : 2 200 € × 19% = 418 € par an

 Ce montant s’acquitte via le Modelo 210, le formulaire fiscal espagnol dédié aux non-résidents. Il se dépose une fois par an pour l’année civile précédente. 

Cas B — Vous louez votre bien

 Si vous percevez des revenus locatifs (location saisonnière ou longue durée), ces revenus sont soumis à l’IRNR au taux de 19% pour les résidents UE/EEE. Bonne nouvelle pour les ressortissants de l’Union Européenne (Français, Belges, Luxembourgeois…) : vous pouvez déduire vos charges réelles de vos revenus locatifs : 

• Intérêts d’emprunt
• Charges de copropriété
• Travaux d’entretien et de réparation
• Assurances
• Honoraires de gestion locative
• Amortissement du bien

 La déclaration doit être déposée entre le 1er et le 20 avril de l’année suivant les revenus perçus (Modelo 210 trimestriel ou annuel selon les cas). Note pour les ressortissants suisses : la Suisse ne fait pas partie de l’UE, mais bénéficie d’accords bilatéraux. Le taux IRNR applicable est toutefois de 24% pour les résidents suisses. Renseignez-vous auprès d’un asesor fiscal pour votre situation personnelle. 

IBI vs IRNR : le récapitulatif en un coup d’œil

 

	IBI	IRNR
Qui paie ?	Tout propriétaire	Propriétaires non-résidents uniquement
Base de calcul	Valeur cadastrale	1,1% valeur cadastrale (usage propre) ou revenus réels (location)
Taux indicatif	0,4% à 1,3%	19% (résidents UE/EEE)
Fréquence	Annuelle	Annuelle
Formulaire	—	Modelo 210
Qui collecte ?	La commune	Hacienda (fisc espagnol)

 

Mes 4 conseils pratiques avant et après l’achat

 

1. Vérifiez les dettes IBI avant la signature : c’est un point non négociable que je vérifie systématiquement pour mes clients.
2. Ouvrez un compte bancaire espagnol : il vous permettra de domicilier l’IBI et de gérer vos dépenses locales facilement. C’est aussi requis pour les prélèvements automatiques de charges de copropriété.
3. Prévoyez l’IRNR dans votre budget annuel : il vient s’ajouter à l’IBI chaque année. Pour une villa à 200 000 € de valeur cadastrale, prévoyez environ 418 € d’IRNR en plus de l’IBI.
4. Faites-vous accompagner par un asesor fiscal francophone : ils sont spécialisés dans les déclarations IRNR, parlent français, et sont bien plus accessibles qu’un avocat fiscaliste. Comptez environ 130 € par personne et par déclaration. Je peux vous recommander des professionnels de confiance sur la Costa Brava.

 

Qui gère ces démarches à votre place ?

 En Espagne, les déclarations fiscales des non-résidents sont généralement gérées par un gestor ou un asesor fiscal — des professionnels spécialisés dans la gestion administrative et comptable. Ce ne sont pas des avocats, mais des experts agréés, souvent bien plus accessibles et abordables. Il existe des asesores francophones sur la Costa Brava qui gèrent l’ensemble de vos obligations fiscales à distance, avec des outils numériques. Ils peuvent s’occuper de : 

• La déclaration IRNR annuelle (Modelo 210)
• Le suivi du paiement de l’IBI
• La gestion des déclarations de revenus locatifs
• La coordination avec les autorités fiscales espagnoles

 En tant que chasseuse immobilière, je mets régulièrement mes clients en contact avec des asesores de confiance que je connais personnellement. N’hésitez pas à me contacter pour obtenir une recommandation adaptée à votre situation. 

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Contactez Sabine pour votre projet immobilier sur la Costa Brava

 Vous avez des questions sur la fiscalité immobilière en Catalogne, ou vous souhaitez être mis en contact avec un asesor fiscal francophone de confiance ? Je suis là pour vous aider. En tant que chasseuse immobilière francophone spécialisée sur la Costa Brava, je vous accompagne de la recherche du bien jusqu’à la remise des clés — et au-delà. Vérification des dettes IBI, recommandation d’asesores, ouverture de compte bancaire espagnol : je vous guide à chaque étape pour que votre achat se passe sereinement. Mes honoraires : 3% du prix d’achat, payables uniquement à la signature de l’acte authentique. Pas d’achat, pas d’honoraires. 📞 +34 605 873 863 ✉️ info@sabineimmocostabrava.com 🌐 sabineimmocostabrava.com Sabine Peilleron — Chasseuse immobilière francophone, Costa Brava