Por Sabine Peilleron, cazadora inmobiliaria en la Costa Brava | Actualizado: septiembre 2026
Acaba de comprar su casa o apartamento en la Costa Brava. ¡Enhorabuena! Pero una vez que tiene las llaves en mano, entran en juego nuevas obligaciones fiscales. IBI, IRNR, Modelo 210… estas siglas pueden asustar al principio. Sin embargo, son sencillas de entender —y de gestionar— si sabe qué esperar.
En esta guía le explico los dos principales impuestos que tendrá que pagar como propietario no residente en Cataluña, con ejemplos numéricos y consejos prácticos para no olvidar nada.
1. El IBI: el impuesto sobre bienes inmuebles
¿Qué es el IBI?
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el equivalente español de la taxe foncière francesa o del précompte immobilier belga. Es un impuesto anual que se paga al municipio, calculado sobre el valor catastral del inmueble.
El tipo varía según los municipios, pero generalmente se sitúa entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral. Este valor catastral suele ser bastante inferior al precio de mercado —a menudo entre un 30% y un 60% menos. El IBI resulta por tanto moderado en comparación con los impuestos sobre la propiedad en Francia o Bélgica.
Ejemplo concreto en Platja d’Aro
En Platja d’Aro, el municipio ha implementado un sistema de domiciliaciones muy práctico: su IBI se divide en 4 domiciliaciones a lo largo del año. La fecha límite para regularizar el conjunto es el 10 de septiembre de cada año.
Si opta por la domiciliación bancaria (adeudo directo), todo se realiza automáticamente desde su cuenta bancaria española. Sin necesidad de recordar los plazos —una auténtica tranquilidad de espíritu cuando se vive en el extranjero.
⚠️ Punto crucial: las deudas de IBI siguen al inmueble, no a la persona
Algo que muchos compradores desconocen y que puede costar muy caro:
En España, las deudas de IBI no pagadas están vinculadas al inmueble, no al anterior propietario. Concretamente, si el antiguo propietario ha acumulado impagos de IBI durante varios años, usted los hereda al comprar.
Antes de cualquier firma —compromiso o escritura definitiva— es imprescindible verificar que el inmueble está libre de toda deuda de IBI. Esta verificación forma parte de los controles que realizo sistemáticamente para mis clientes en el marco de la due diligence.
¿Cómo pagar el IBI?
- Domiciliación bancaria (adeudo directo): la solución más sencilla y más recomendada. Su banco español domicilia automáticamente el importe adeudado.
- Pago en línea a través del portal municipal
- Pago en persona en el ayuntamiento o en el organismo recaudatorio local (Organisme de Gestió Tributària en Cataluña)
Recomiendo vivamente la domiciliación bancaria. Es la garantía de no olvidar nunca un pago y de evitar los recargos por demora.
2. El IRNR: el impuesto sobre la renta de no residentes
¿Qué es el IRNR?
El IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) es el impuesto que grava a todo propietario extranjero no residente en España. Se aplica en dos situaciones distintas.
Caso 1 — Si el inmueble no está alquilado
La administración española considera que un inmueble no alquilado genera una renta ficticia (una especie de «uso personal valorado»). Usted paga el IRNR al tipo del 19% (residentes de la UE) o 24% (fuera de la UE), aplicado al 1,1% del valor catastral (o al 2% si el valor catastral no se ha revisado desde 1994).
La declaración se realiza mediante el Modelo 210, a presentar antes del 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio correspondiente.
Ejemplo práctico: Su apartamento en la Costa Brava tiene un valor catastral de 80.000 €. El rendimiento imputado es de 80.000 × 1,1% = 880 €. El IRNR a pagar (al 19% para un residente de la UE) es de 880 × 19% = 167,20 € al año. Un importe moderado pero que hay que declarar.
Caso 2 — Si el inmueble está alquilado
Los ingresos por alquiler percibidos son imponibles en España. La declaración también se realiza con el Modelo 210, pero de forma trimestral (enero, abril, julio, octubre).
Para los residentes de la UE, los gastos reales vinculados al alquiler (cuotas de comunidad, intereses del préstamo, mantenimiento, seguro) pueden deducirse de los ingresos brutos. Para los no residentes fuera de la UE, no es posible ninguna deducción.
El IRNR se olvida a menudo en los cálculos de rentabilidad —un error que puede resultar caro. Debe integrarse desde el principio en su presupuesto anual de propietario.
3. El Modelo 210: la declaración del IRNR
El Modelo 210 es el formulario fiscal que utilizan los propietarios no residentes en España para declarar y pagar el IRNR. Se presenta:
- Si el inmueble no está alquilado: una vez al año, antes del 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio.
- Si el inmueble está alquilado: trimestralmente (enero, abril, julio, octubre).
La declaración puede realizarse en línea a través del portal de la Agència Tributària. Muchos propietarios confían esta gestión a un gestor, lo que garantiza que los plazos se respetan y que las deducciones se aplican correctamente.
4. Sin doble imposición con Francia (o Bélgica)
Francia, Bélgica y Suiza han firmado convenios de doble imposición con España. Si es residente fiscal en uno de estos países, declara sus bienes e ingresos españoles en su país de residencia y se beneficia de un mecanismo de crédito fiscal o de exención. Esto evita pagar los mismos impuestos dos veces.
Se recomienda encarecidamente asesoramiento fiscal personalizado para optimizar su situación según su país de residencia y el uso de su inmueble.
Resumen: los impuestos del propietario no residente en España
| Impuesto | Periodicidad | Base de cálculo | Tipo |
|---|---|---|---|
| IBI | Anual | Valor catastral | 0,4% a 1,3% según municipio |
| IRNR (sin alquiler) | Anual (Mod. 210) | 1,1% o 2% del valor catastral | 19% (UE) / 24% (no UE) |
| IRNR (con alquiler) | Trimestral (Mod. 210) | Ingresos brutos por alquiler | 19% (UE) neto / 24% (no UE) bruto |
Preguntas frecuentes
¿Debo declarar mi inmueble en España aunque no lo alquile?
Sí. Todo propietario no residente debe declarar anualmente el IRNR mediante el Modelo 210, incluso si el inmueble permanece vacío o solo se usa en vacaciones.
¿Puedo deducir los gastos de mi alquiler?
Si es residente de un país de la UE, sí: puede deducir los gastos reales (comunidad, intereses, mantenimiento, seguro). Si es residente fuera de la UE, el impuesto se aplica sobre los ingresos brutos, sin deducciones posibles.
¿Qué pasa si no declaro el IRNR?
La no declaración conlleva sanciones y recargos. La administración española puede detectar la situación, especialmente en caso de venta futura del inmueble.
¿Quién puede ayudarme con estas declaraciones?
Un gestor o asesor fiscal español con experiencia en no residentes. Le recomiendo recurrir a un profesional desde el primer año de propiedad para evitar errores.
Sabine Peilleron — Cazadora inmobiliaria Costa Brava
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