Ha dedicado tiempo a buscar, ha realizado las visitas por sus propios medios y ha seleccionado una propiedad en la Costa Brava. Es un paso fundamental.
Sin embargo, en el momento de formalizar el interés de compra, llega una fase decisiva: la firma del contrato de arras, que habitualmente conlleva el pago de un anticipo correspondiente al 10 % del precio acordado.
Antes de comprometer fondos, es imprescindible comprender el alcance de este documento y realizar una auditoría rigurosa del inmueble. Para dar respuesta a esta necesidad, en Sabine Immo Costa Brava hemos creado el Pack Seguridad y Auditoría Pre-Compra.
La importancia de la fase previa a la firma de arras
En el mercado inmobiliario español, la fase preparatoria reviste particular importancia:
- Inexistencia de un periodo legal de desistimiento generalizado: a diferencia de otras legislaciones europeas que contemplan un plazo obligatorio de retractación tras un precontrato, en España el contrato de arras vincula formalmente a las partes según las condiciones en él pactadas.
- Consecuencias económicas del compromiso: las consecuencias de desistir de la compra dependen del tipo de arras, de las cláusulas del contrato y del derecho aplicable. Por ello, es esencial comprender los compromisos asumidos antes de firmar.
- El ámbito de intervención notarial: el notario autoriza la escritura pública final, comprueba la titularidad registral y las cargas inscritas en ese instante, pero no inspecciona físicamente el inmueble ni revisa la concordancia catastral sobre el terreno antes de las arras.
Tabla comparativa: Piso vs Casa
| Rubrica | Piso | Casa |
|---|---|---|
| Auditoría documental y cargas | Nota Simple reciente, deudas de comunidad, IBI, basuras, comprobación de hipotecas o embargos. | Nota Simple, correspondencia Catastro / Registro de la Propiedad, IBI, servidumbres (paso, vistas, redes). |
| Estado constructivo y mantenimiento | Inspección Técnica del Edificio (ITE), libro del edificio, últimas actas de junta de propietarios (derramas, litigios). | Auditoría documental. En caso de requerir examen estructural sobre el terreno, coordinación con arquitecto colaborador (presupuesto independiente). |
| Conformidad administrativa | Cédula de Habitabilidad, Certificado de Eficiencia Energética, estatutos comunitarios (usos turísticos). | Licencia de Primera Ocupación, legalidad de obras/ampliaciones (Declaración de Obra Nueva), análisis POUM municipal. |
| Revisión del contrato de arras | Explicación de cláusulas, plazos, condiciones resolutorias/suspensivas, propuestas de corrección antes de firmar. | Mismo examen, incorporando salvedades sobre linderos, dependencias o particularidades urbanísticas. |
| Informe de conclusiones | Informe escrito estructurado con puntos conformes, incidencias y recomendaciones. | Informe completo administrativo y urbanístico (+ consideraciones técnicas del arquitecto si aplica). |
| Asistencia a la firma notarial | Acompañamiento presencial el día de la Escritura pública, supervisión de documentación, medios de pago y entrega de llaves. | Acompañamiento presencial en notaría, comprobación de formalización, entrega de llaves y lectura de contadores. |
Honorarios y condiciones
- Honorarios: 1 % + IVA sobre el precio neto de compraventa (mínimo garantizado: 2.500 € + IVA).
- Cobro: 50 % a la apertura del expediente / 50 % a la formalización en notaría.
Aviso legal: Este servicio corresponde a una labor de intermediación y consultoría inmobiliaria independiente. No constituye asesoramiento legal reservado a letrados ni sustituye la función pública notarial.
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