Acheter ou vendre un appartement sur la Costa Brava : ce que les prix ne disent pas tout
L’appartement est souvent le premier achat immobilier envisagé sur la Costa Brava. Plus accessible en prix qu’une villa, plus facile à entretenir, il semble idéal pour une résidence secondaire. Mais la réalité du marché local réserve quelques surprises. Voici ce qu’il faut absolument savoir avant de signer.
Le « cliché » de la surface : attention aux faux amis
En Espagne, la surface annoncée dans une annonce immobilière n’est pas toujours la surface habitable au sens français du terme. Vous pouvez trouver :
- La superficie construida (surface bâtie) : inclut les murs, les terrasses fermées, parfois les espaces communs.
- La superficie útil (surface utile) : ce qui est réellement utilisable, sans les murs.
L’écart entre les deux peut atteindre 15 à 25 %. Un appartement annoncé à 80 m² peut n’avoir que 62 m² de surface utile. Vérifiez toujours quelle surface est mentionnée et demandez la note simple (extrait du registre foncier) pour comparer.
Les charges de copropriété : un coût souvent sous-estimé
En Catalogne, les charges de copropriété (cuotas de comunidad) peuvent être significatives, surtout dans les résidences avec piscine, jardin, ascenseur ou gardiennage. Des charges de 300 à 600 € par mois ne sont pas rares dans les complexes haut de gamme.
Avant d’acheter, demandez systématiquement :
- Le montant des charges mensuelles actuelles
- Les procès-verbaux des deux dernières assemblées de copropriétaires
- L’état du fonds de réserve (fondo de reserva)
- Les travaux votés ou à venir
Un fonds de réserve insuffisant peut signifier une contribution extraordinaire pour vous, acheteur, dans les mois suivant votre acquisition.
IBI et dettes qui suivent le bien
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière espagnole. Elle est due par le propriétaire au 1er janvier de chaque année. Important à savoir : si le vendeur a des arriérés d’IBI, cette dette suit le bien et sera réclamée à l’acheteur. Vérifiez toujours le certificat d’IBI à jour avant la signature.
La question de la location touristique
Beaucoup d’acheteurs d’appartements sur la Costa Brava espèrent rentabiliser leur bien via la location saisonnière. Mais depuis 2023, les licences HUTG (Habitatge d’Ús Turístic) sont quasiment impossibles à obtenir dans les communes les plus touristiques.
Si la possibilité de louer est importante pour vous :
- Demandez si le bien dispose déjà d’une licence HUTG valide (c’est une plus-value significative)
- Vérifiez que la communauté de copropriétaires autorise la location touristique dans son règlement intérieur
- Renseignez-vous sur les zones de restriction de votre commune
Vue mer : vérifier ce qu’on vous vend
Une « vue mer » peut aller d’un aperçu entre deux immeubles à une vue panoramique spectaculaire. Visitez l’appartement à différentes heures, et si possible depuis le balcon en regardant si la vue est susceptible d’être masquée par une future construction.
Mon accompagnement pour votre achat d’appartement
Je vous aide à comparer les offres réelles, à vérifier la situation juridique et fiscale du bien, à négocier le prix et à vous accompagner jusqu’à la signature chez le notaire. Mes honoraires sont de 3 % du prix d’achat, payables uniquement à la signature définitive.
Sabine Peilleron – Chasseuse immobilière Costa Brava
📞 +34 605 873 863
✉️ info@sabineimmocostabrava.com
Du lundi au vendredi, 8h00 – 20h00