Le futur de l’offre immobilière sur la Costa Brava : impact des nouvelles réglementations

La Costa Brava traverse une période de transformation profonde. Entre durcissement des réglementations touristiques, pression environnementale sur le littoral et raréfaction progressive des biens disponibles, les règles du jeu immobilier changent. Pour un acheteur français qui souhaite s’installer ou investir, comprendre ces évolutions est indispensable avant de se lancer.

Une offre qui se réduit structurellement

La Costa Brava ne construit plus comme avant. Les communes côtières — Platja d’Aro, Sant Feliu de Guíxols, Palamós, Begur — ont considérablement réduit leurs permis de construire dans les zones protégées. Le Plan d’Aménagement Territorial de la Costa Brava (PTCBG) limite les nouvelles constructions dans les espaces naturels, ce qui signifie que l’offre de biens neufs en bord de mer est appelée à se réduire progressivement.

Cette raréfaction structurelle soutient mécaniquement les prix : moins de biens disponibles pour une demande européenne soutenue, c’est une pression haussière durable sur les valeurs.

La réglementation des locations touristiques : un tournant majeur

Depuis 2023, les communes de la Costa Brava ont drastiquement durci les conditions d’obtention des licences HUTG (Habitatge d’Ús Turístic de Girona). Dans les zones à forte densité touristique, les nouveaux dossiers sont suspendus ou soumis à des critères quasi impossibles à satisfaire.

Ce durcissement a deux effets contradictoires :

• Pour les propriétaires de licences existantes : la valeur de leur bien augmente mécaniquement, car la licence n’est plus reproductible.
• Pour les acheteurs qui comptent sur la location saisonnière : le modèle économique doit être reconsidéré. L’achat ne peut plus se justifier uniquement par la rentabilité locative.

La Ley de Costas et le zonage littoral

La Ley de Costas (loi sur le domaine maritime-terrestre) continue d’exercer une pression sur les biens situés dans les 100 premiers mètres du rivage. Certains titres de propriété peuvent être reclassifiés en concessions administratives lors des renouvellements cadastraux, ce qui affecte leur valeur et leur transmissibilité.

Les acheteurs doivent impérativement vérifier le statut exact de tout bien en zone côtière avant de signer quoi que ce soit. C’est l’une des vérifications systématiques que j’effectue pour mes clients.

Nouvelles normes énergétiques : un marché en transition

La directive européenne sur l’efficacité énergétique des bâtiments impose des rénovations progressives. En Catalogne, les biens classés F ou G seront soumis à des obligations de travaux dans les prochaines années. Cette perspective pèse sur les prix des biens anciens énergivores, tout en valorisant les biens rénovés ou de construction récente.

Pour un acheteur, c’est une opportunité : les biens anciens nécessitant des travaux sont négociables, et une rénovation bien menée permet de créer de la valeur significative.

Le certificat amiante : une nouvelle obligation depuis octobre 2026

Depuis le 3 octobre 2026, la Llei 8/2026 impose un certificat de présence ou d’absence d’amiante pour toute vente ou location en Catalogne. Ce document, réalisé par un technicien agréé, doit être fourni avant la signature. Son absence peut bloquer la transaction ou engager la responsabilité du vendeur.

Quel avenir pour les prix ?

Malgré les contraintes réglementaires — ou justement à cause d’elles — les experts s’accordent sur une tendance : la rareté croissante des biens conformes et bien situés va maintenir les prix à un niveau élevé sur la Costa Brava. Les biens avec vue mer, jardin et accès facile aux plages continuent d’attirer une clientèle européenne exigeante et solvable.

Acheter aujourd’hui, c’est souvent acheter avant une prochaine hausse. Mais acheter sans connaître les règles du jeu local, c’est risquer de mauvaises surprises.

Mon rôle : vous aider à naviguer dans ce contexte

En tant que chasseuse immobilière sur la Costa Brava depuis plusieurs années, je suis ces évolutions réglementaires au quotidien. Je vous aide à identifier les biens réellement conformes, à anticiper les contraintes futures et à sécuriser votre achat dans un marché qui demande de plus en plus d’expertise locale.

Chaque dossier est unique. Discutons du vôtre.

Sabine Peilleron – Chasseuse immobilière Costa Brava
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