Plonger en Costa Brava : guide complet pour les amateurs de plongée sous-marine
Plonger en Costa Brava : guide complet pour les amateurs de plongée sous-marine La Costa Brava est l’une des destinations de plongée sous-marine les plus réputées de Méditerranée occidentale. Ses eaux cristallines, ses fonds rocheux couverts de gorgones et ses réserves marines protégées en font un paradis pour les plongeurs, qu’ils soient débutants ou confirmés. Pourquoi la Costa Brava est-elle si appréciée des plongeurs ? Plusieurs facteurs font de la Costa Brava une destination exceptionnelle pour la plongée : Une eau remarquablement claire : la faible pollution industrielle et les courants méditerranéens maintiennent une visibilité souvent supérieure à 20 mètres. Une biodiversité riche : mérous, poulpes, murènes, daurades, gorgones rouges, nacres géantes… Des réserves marines protégées : les Illes Medes (près de l’Estartit) constituent la réserve marine la plus visitée d’Espagne. Des profondeurs accessibles à tous : de 5 à 40 mètres selon les sites, pour tous les niveaux. Les Illes Medes : le joyau de la Costa Brava L’archipel des Medes, situé à 1 km au large de l’Estartit, est le site de plongée le plus emblématique de Catalogne. Classé réserve naturelle depuis 1983, il abrite plus de 1 300 espèces animales et végétales recensées. Le nombre de plongeurs est réglementé pour protéger les fonds. Les sites les plus célèbres des Medes : La Vaca, El Tascó, El Molàs, Les Ferranelles, La Punta de la Cova Fumada. Les autres sites incontournables Cap de Creus (nord) : Parc naturel marin au cap le plus oriental de la péninsule ibérique. Plongées sauvages avec des conditions parfois sportives mais des fonds exceptionnels. Palamós : Épaves, récifs et fonds sableux. Excellente visibilité, bonne infrastructure pour les plongeurs. Begur / Aiguafreda : Criques isolées avec des grottes sous-marines et des tombants riches en faune. Sant Feliu de Guíxols : Bonne accessibilité, clubs de plongée expérimentés, sites adaptés aux familles et débutants. Saison idéale pour plonger La meilleure période est de mai à octobre. La mer est la plus chaude de juillet à septembre (25-28°C en surface), mais la visibilité est souvent maximale en mai-juin et en septembre-octobre, avant et après la saison touristique. Plongée et immobilier : un argument de choix Pour de nombreux acheteurs qui cherchent une résidence secondaire sur la Costa Brava, la proximité des sites de plongée est un critère de sélection important. Platja d’Aro, Palamós, Begur ou l’Estartit — des secteurs où je travaille régulièrement — offrent toutes un accès facile aux zones de plongée les plus réputées. Si vous cherchez un bien alliant qualité de vie, proximité de la mer et accès facile aux activités nautiques, je peux vous accompagner dans votre recherche. Sabine Peilleron – Chasseuse immobilière Costa Brava 📞 +34 605 873 863 ✉️ info@sabineimmocostabrava.com Du lundi au vendredi, 8h00 – 20h00
Glossaire des termes immobiliers en Espagne : le guide complet de A à Z
Glossaire des termes immobiliers en Espagne : le guide complet de A à Z Acheter un bien immobilier en Espagne implique de naviguer dans un vocabulaire juridique et administratif souvent déroutant pour un acheteur francophone. Voici le glossaire complet des termes que vous rencontrerez inévitablement lors d’un achat sur la Costa Brava. A Arras (contrato de arras) : Contrat de réservation avec versement d’une somme garantissant l’engagement des deux parties. Peut être « penitencial » (résiliation possible avec perte des arras) ou « confirmatorio » (engagement irrévocable). Ayuntamiento : Mairie. Autorité locale qui délivre les permis de construire et gère le registre des licences. C Catastro : Cadastre espagnol. Registre administratif distinct du Registro de la Propiedad qui recense les biens immobiliers et leur valeur cadastrale (base de calcul de l’IBI). Certificado energético : Certificat de performance énergétique (DPE équivalent). Obligatoire pour toute vente ou location. Comunidad de propietarios : Copropriété. Ensemble des propriétaires d’un immeuble qui gèrent en commun les parties communes. Contrato privado de compraventa : Compromis de vente sous seing privé, signé avant l’escritura notariale. E Escritura pública : Acte authentique notarié. Document officiel qui transfère la propriété. C’est l’équivalent de l’acte de vente français. F Finca : Propriété immobilière au sens général (peut désigner une maison, un appartement, un terrain ou une exploitation agricole). Fondo de reserva : Fonds de réserve de la copropriété. Doit légalement représenter au moins 10 % du budget annuel de la communauté. G Gastos de comunidad : Charges de copropriété mensuelles. Gestoría : Cabinet administratif spécialisé dans les démarches fiscales et administratives. Souvent mandaté par le notaire pour enregistrer l’acte et régler les taxes. H HUTG (Habitatge d’Ús Turístic de Girona) : Licence de location touristique délivrée en Catalogne. Obligatoire pour louer un bien à des touristes pour des durées courtes. I IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : Taxe foncière annuelle. Calculée sur la valeur cadastrale du bien. Les dettes d’IBI suivent le bien, pas le vendeur. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) : Impôt sur les revenus des non-résidents. Dû chaque année sur une base forfaitaire (revenus fictifs liés à la détention du bien) ou sur les revenus locatifs réels. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) : Taxe de mutation, équivalent des droits de mutation français. En Catalogne : 10 % jusqu’à 600 000 €, 11 % de 600 001 à 900 000 €, 12 % de 900 001 à 1 500 000 €, 13 % au-delà. N NIE (Número de Identificación de Extranjero) : Numéro d’identification fiscal pour les étrangers non-résidents. Obligatoire pour toute transaction immobilière en Espagne. NIF (Número de Identificación Fiscal) : Numéro fiscal espagnol complet, nécessaire pour signer l’escritura chez le notaire. Différent du NIE consulaire. Nota simple : Extrait du registre foncier. Document essentiel qui indique le propriétaire légal, les charges (hypothèques, servitudes) et la description du bien. P Plusvalía municipal : Taxe municipale sur la plus-value foncière lors de la vente. Calculée sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain. Due par le vendeur, mais parfois négociée avec l’acheteur. Poder notarial : Procuration notariée. Permet à un représentant de signer l’acte de vente à votre place si vous ne pouvez pas être présent. R Registro de la Propiedad : Registre foncier. C’est ici que les transferts de propriété sont officiellement enregistrés après signature de l’escritura. S Superficie construida : Surface bâtie totale (inclut les murs, terrasses fermées). Différente de la superficie útil. Superficie útil : Surface utile habitable, hors murs. Correspond plus ou moins à la surface habitable française. V Vivienda habitual : Résidence principale. Certains avantages fiscaux (exonération partielle de la plus-value, réductions d’ITP) sont réservés à ce statut. Sabine Peilleron – Chasseuse immobilière Costa Brava 📞 +34 605 873 863 ✉️ info@sabineimmocostabrava.com Du lundi au vendredi, 8h00 – 20h00
Découvrez Can Roquet : un trésor caché en pleine nature sur la Costa Brava
Découvrez Can Roquet : un trésor caché en pleine nature sur la Costa Brava À deux pas des plages animées de la Costa Brava, il existe des enclaves où le temps semble suspendu. Can Roquet en fait partie. Ce domaine naturel, niché dans la végétation méditerranéenne à proximité de Platja d’Aro, est l’une de ces adresses confidentielles que seuls les connaisseurs de la région connaissent vraiment. Un cadre naturel d’exception Can Roquet est une ancienne propriété agricole transformée en espace naturel protégé. Entourée de pinèdes, de garrigues parfumées et de promenades ombragées, elle offre un contraste saisissant avec l’agitation des stations balnéaires voisines. Les biens immobiliers à proximité bénéficient d’une tranquillité rare tout en restant à moins de 10 minutes des plages, des commerces et des restaurants. Pourquoi cet endroit attire les acheteurs exigeants Les clients qui cherchent à s’installer à Can Roquet ou dans ses environs immédiats ont souvent un profil similaire : ils connaissent bien la Costa Brava, ont déjà visité la région plusieurs fois, et cherchent quelque chose de différent — une maison avec du caractère, un terrain avec des arbres, un espace où les enfants peuvent jouer en toute liberté, loin des foules. Ce type de bien est rare. Les propriétés autour de Can Roquet se transmettent souvent de main en main sans passer par les portails immobiliers grand public. C’est exactement le type de situation où l’accompagnement d’une chasseuse immobilière locale fait toute la différence. Accès et proximité Platja d’Aro (centre) : 5 minutes en voiture Sant Feliu de Guíxols : 15 minutes Gérone : 35 minutes Barcelone : 1h15 Aéroport de Gérone : 40 minutes Immobilier aux alentours : ce qu’il faut savoir Les biens situés dans les zones naturelles proches de Can Roquet sont soumis à des règles d’urbanisme strictes. Toute construction ou extension doit être validée par les autorités locales et respecter les préconisations du plan d’aménagement. Ce cadre réglementaire protège la valeur et l’environnement des propriétés, mais il impose une vérification préalable rigoureuse. Je réalise systématiquement pour mes clients une vérification urbanistique complète avant toute offre, pour éviter les mauvaises surprises. Un bien rare, une opportunité précieuse Si vous cherchez une propriété avec du caractère, entourée de nature, à proximité de la mer et des commodités, les environs de Can Roquet méritent d’être explorés. Ces biens ne restent pas longtemps sur le marché. Contactez-moi pour que je puisse vous informer des opportunités disponibles dans ce secteur. Sabine Peilleron – Chasseuse immobilière Costa Brava 📞 +34 605 873 863 ✉️ info@sabineimmocostabrava.com Du lundi au vendredi, 8h00 – 20h00
Acheter ou vendre un appartement sur la Costa Brava : ce que les prix ne disent pas tout
Acheter ou vendre un appartement sur la Costa Brava : ce que les prix ne disent pas tout L’appartement est souvent le premier achat immobilier envisagé sur la Costa Brava. Plus accessible en prix qu’une villa, plus facile à entretenir, il semble idéal pour une résidence secondaire. Mais la réalité du marché local réserve quelques surprises. Voici ce qu’il faut absolument savoir avant de signer. Le « cliché » de la surface : attention aux faux amis En Espagne, la surface annoncée dans une annonce immobilière n’est pas toujours la surface habitable au sens français du terme. Vous pouvez trouver : La superficie construida (surface bâtie) : inclut les murs, les terrasses fermées, parfois les espaces communs. La superficie útil (surface utile) : ce qui est réellement utilisable, sans les murs. L’écart entre les deux peut atteindre 15 à 25 %. Un appartement annoncé à 80 m² peut n’avoir que 62 m² de surface utile. Vérifiez toujours quelle surface est mentionnée et demandez la note simple (extrait du registre foncier) pour comparer. Les charges de copropriété : un coût souvent sous-estimé En Catalogne, les charges de copropriété (cuotas de comunidad) peuvent être significatives, surtout dans les résidences avec piscine, jardin, ascenseur ou gardiennage. Des charges de 300 à 600 € par mois ne sont pas rares dans les complexes haut de gamme. Avant d’acheter, demandez systématiquement : Le montant des charges mensuelles actuelles Les procès-verbaux des deux dernières assemblées de copropriétaires L’état du fonds de réserve (fondo de reserva) Les travaux votés ou à venir Un fonds de réserve insuffisant peut signifier une contribution extraordinaire pour vous, acheteur, dans les mois suivant votre acquisition. IBI et dettes qui suivent le bien L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière espagnole. Elle est due par le propriétaire au 1er janvier de chaque année. Important à savoir : si le vendeur a des arriérés d’IBI, cette dette suit le bien et sera réclamée à l’acheteur. Vérifiez toujours le certificat d’IBI à jour avant la signature. La question de la location touristique Beaucoup d’acheteurs d’appartements sur la Costa Brava espèrent rentabiliser leur bien via la location saisonnière. Mais depuis 2023, les licences HUTG (Habitatge d’Ús Turístic) sont quasiment impossibles à obtenir dans les communes les plus touristiques. Si la possibilité de louer est importante pour vous : Demandez si le bien dispose déjà d’une licence HUTG valide (c’est une plus-value significative) Vérifiez que la communauté de copropriétaires autorise la location touristique dans son règlement intérieur Renseignez-vous sur les zones de restriction de votre commune Vue mer : vérifier ce qu’on vous vend Une « vue mer » peut aller d’un aperçu entre deux immeubles à une vue panoramique spectaculaire. Visitez l’appartement à différentes heures, et si possible depuis le balcon en regardant si la vue est susceptible d’être masquée par une future construction. Mon accompagnement pour votre achat d’appartement Je vous aide à comparer les offres réelles, à vérifier la situation juridique et fiscale du bien, à négocier le prix et à vous accompagner jusqu’à la signature chez le notaire. Mes honoraires sont de 3 % du prix d’achat, payables uniquement à la signature définitive. Sabine Peilleron – Chasseuse immobilière Costa Brava 📞 +34 605 873 863 ✉️ info@sabineimmocostabrava.com Du lundi au vendredi, 8h00 – 20h00
Les grands fonds quittent-ils le marché ? Pourquoi la Costa Brava reste une exception gagnante
Les grands fonds quittent-ils le marché ? Pourquoi la Costa Brava reste une exception gagnante Dans un contexte européen marqué par la remontée des taux et le désengagement de certains fonds institutionnels des marchés immobiliers, une question revient souvent : faut-il s’inquiéter pour la Costa Brava ? La réponse courte est non. Et voici pourquoi ce territoire spécifique continue d’attirer des acheteurs sérieux, qu’il s’agisse de particuliers fortunés ou de petits investisseurs privés. Les grands fonds ne jouaient pas sur ce terrain Les fonds d’investissement institutionnels (SOCIMI, REIT, private equity immobilier) se concentrent essentiellement sur les grandes métropoles : Madrid, Barcelone, Valencia. Ils recherchent des volumes importants, des actifs standardisés et des marchés liquides. La Costa Brava est structurellement l’opposé de ce profil. Les biens y sont rares, souvent uniques (villas d’architecte, maisons de village rénovées, propriétés avec vue mer), et leur marché est dominé par des acheteurs privés européens. Le désengagement des grands fonds n’affecte donc pas directement ce segment. Une demande privée européenne solide Le profil de l’acheteur sur la Costa Brava a très peu changé ces dix dernières années. Il s’agit essentiellement de : Cadres supérieurs ou dirigeants français, belges, suisses, hollandais qui cherchent une résidence secondaire de qualité. Retraités aisés qui souhaitent s’installer définitivement dans un cadre de vie exceptionnel. Familles européennes qui achètent un pied-à-terre pour les vacances estivales, parfois complété par une location saisonnière. Cette demande est peu sensible aux fluctuations des marchés financiers. Elle répond à des motivations de mode de vie autant qu’à des logiques patrimoniales. La rareté comme facteur de résistance L’offre sur la Costa Brava est structurellement limitée. Les réglementations environnementales, la loi sur le littoral et les restrictions de construction dans les zones protégées garantissent que le nombre de biens disponibles ne peut qu’augmenter marginalement. Cette rareté est un puissant amortisseur en cas de retournement du marché global. En 30 ans, la Costa Brava n’a connu aucune chute de prix durable. Des corrections temporaires ont eu lieu (2008-2013), mais les biens bien situés ont toujours retrouvé leur valeur — et l’ont dépassée. Les prix en 2026 : ni bulle, ni effondrement Le marché actuel de la Costa Brava présente des prix élevés mais justifiés par la qualité des biens et la demande soutenue. On observe : Une stabilisation sur les appartements anciens sans rénovation ni vue. Une hausse continue des villas avec vue mer, piscine et jardin (+5 à +8 % par an en valeur réelle). Un premium significatif pour les biens avec licence de location touristique HUTG valide. Pourquoi agir maintenant ? L’attentisme est une stratégie risquée sur ce marché. Les biens les mieux positionnés partent rapidement, souvent sans passer par les portails grand public. Les vendeurs font confiance aux acheteurs sérieux, accompagnés par des professionnels locaux qui connaissent leur réputation. C’est précisément le rôle d’une chasseuse immobilière : vous donner accès à ces biens avant qu’ils soient publiés, et vous éviter de payer trop cher ou de passer à côté des vérifications essentielles. Sabine Peilleron – Chasseuse immobilière Costa Brava 📞 +34 605 873 863 ✉️ info@sabineimmocostabrava.com Du lundi au vendredi, 8h00 – 20h00
Le futur de l’offre immobilière sur la Costa Brava : impact des nouvelles réglementations
Le futur de l’offre immobilière sur la Costa Brava : impact des nouvelles réglementations La Costa Brava traverse une période de transformation profonde. Entre durcissement des réglementations touristiques, pression environnementale sur le littoral et raréfaction progressive des biens disponibles, les règles du jeu immobilier changent. Pour un acheteur français qui souhaite s’installer ou investir, comprendre ces évolutions est indispensable avant de se lancer. Une offre qui se réduit structurellement La Costa Brava ne construit plus comme avant. Les communes côtières — Platja d’Aro, Sant Feliu de Guíxols, Palamós, Begur — ont considérablement réduit leurs permis de construire dans les zones protégées. Le Plan d’Aménagement Territorial de la Costa Brava (PTCBG) limite les nouvelles constructions dans les espaces naturels, ce qui signifie que l’offre de biens neufs en bord de mer est appelée à se réduire progressivement. Cette raréfaction structurelle soutient mécaniquement les prix : moins de biens disponibles pour une demande européenne soutenue, c’est une pression haussière durable sur les valeurs. La réglementation des locations touristiques : un tournant majeur Depuis 2023, les communes de la Costa Brava ont drastiquement durci les conditions d’obtention des licences HUTG (Habitatge d’Ús Turístic de Girona). Dans les zones à forte densité touristique, les nouveaux dossiers sont suspendus ou soumis à des critères quasi impossibles à satisfaire. Ce durcissement a deux effets contradictoires : Pour les propriétaires de licences existantes : la valeur de leur bien augmente mécaniquement, car la licence n’est plus reproductible. Pour les acheteurs qui comptent sur la location saisonnière : le modèle économique doit être reconsidéré. L’achat ne peut plus se justifier uniquement par la rentabilité locative. La Ley de Costas et le zonage littoral La Ley de Costas (loi sur le domaine maritime-terrestre) continue d’exercer une pression sur les biens situés dans les 100 premiers mètres du rivage. Certains titres de propriété peuvent être reclassifiés en concessions administratives lors des renouvellements cadastraux, ce qui affecte leur valeur et leur transmissibilité. Les acheteurs doivent impérativement vérifier le statut exact de tout bien en zone côtière avant de signer quoi que ce soit. C’est l’une des vérifications systématiques que j’effectue pour mes clients. Nouvelles normes énergétiques : un marché en transition La directive européenne sur l’efficacité énergétique des bâtiments impose des rénovations progressives. En Catalogne, les biens classés F ou G seront soumis à des obligations de travaux dans les prochaines années. Cette perspective pèse sur les prix des biens anciens énergivores, tout en valorisant les biens rénovés ou de construction récente. Pour un acheteur, c’est une opportunité : les biens anciens nécessitant des travaux sont négociables, et une rénovation bien menée permet de créer de la valeur significative. Le certificat amiante : une nouvelle obligation depuis octobre 2026 Depuis le 3 octobre 2026, la Llei 8/2026 impose un certificat de présence ou d’absence d’amiante pour toute vente ou location en Catalogne. Ce document, réalisé par un technicien agréé, doit être fourni avant la signature. Son absence peut bloquer la transaction ou engager la responsabilité du vendeur. Quel avenir pour les prix ? Malgré les contraintes réglementaires — ou justement à cause d’elles — les experts s’accordent sur une tendance : la rareté croissante des biens conformes et bien situés va maintenir les prix à un niveau élevé sur la Costa Brava. Les biens avec vue mer, jardin et accès facile aux plages continuent d’attirer une clientèle européenne exigeante et solvable. Acheter aujourd’hui, c’est souvent acheter avant une prochaine hausse. Mais acheter sans connaître les règles du jeu local, c’est risquer de mauvaises surprises. Mon rôle : vous aider à naviguer dans ce contexte En tant que chasseuse immobilière sur la Costa Brava depuis plusieurs années, je suis ces évolutions réglementaires au quotidien. Je vous aide à identifier les biens réellement conformes, à anticiper les contraintes futures et à sécuriser votre achat dans un marché qui demande de plus en plus d’expertise locale. Chaque dossier est unique. Discutons du vôtre. Sabine Peilleron – Chasseuse immobilière Costa Brava 📞 +34 605 873 863 ✉️ info@sabineimmocostabrava.com Du lundi au vendredi, 8h00 – 20h00
Sabine Immo Costa Brava dans le Hors-Série Direction Espagne n°5 — Costa Brava & Catalogne
C’est avec une grande fierté que Sabine Immo Costa Brava annonce sa parution dans le Hors-Série n°5 du magazine Direction Espagne, entièrement consacré à la Costa Brava & Catalogne. Ce numéro collector de 148 pages, disponible en kiosque depuis septembre 2026, offre un tour d’horizon complet de la région : de Cadaqués à Tossa de Mar, en passant par Palafrugell, Begur, Figueres et Gérone. être référencée dans ce magazine de référence pour les francophones qui s’intéressent à l’Espagne, c’est une reconnaissance de notre engagement auprès des acheteurs français, belges, suisses et canadiens qui souhaitent concrétiser leur projet immobilier sur la Costa Brava. Notre article dans le magazine : pourquoi la rentrée est le bon moment pour investir Dans ce hors-série, nous avons rédigé un article de fond sur la dynamique actuelle du marché immobilier de la Costa Brava. Le marché immobilier de la Costa Brava en 2026 : une phase de transition stratégique Le marché immobilier de la Costa Brava traverse une phase de transition majeure. Si le durcissement législatif sur les licences touristiques en Catalogne freine le locatif saisonnier traditionnel, il ouvre aussi une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs avisés à l’approche de l’automne. La Catalogne encadre désormais plus strictement son secteur locatif. Entre les quotas imposés dans certaines zones tendues et la surveillance accrue des locations touristiques, le modèle du « 100 % location estivale » évolue. Sur la Costa Brava, cette nouvelle donne pousse certains propriétaires à arbitrer différemment leur patrimoine et, dans certains cas, à vendre. Pour les observateurs du marché, cette phase de ralentissement n’est pas un recul structurel, mais un moment de respiration. La Costa Brava conserve intact son pouvoir d’attraction, tant auprès d’une clientèle nationale qu’internationale. Ce qui change aujourd’hui, c’est l’équilibre du rapport de force : les acheteurs retrouvent davantage de marge de manœuvre. Après plusieurs années de tension continue, les prix connaissent dans certains secteurs une forme de stabilisation technique. Le stock de biens à vendre se reconstitue légèrement, ce qui redonne de la profondeur au marché. Pour les acquéreurs, cela signifie davantage de choix, davantage de temps pour comparer, et un retour plus net de la négociation. Pourquoi la rentre de septembre est le moment idéal pour investir La rentrée de septembre marque un tournant stratégique. Avec la fin de la saison touristique, les biens ne sont plus occupés par les vacanciers et reviennent pleinement sur le marché, facilitant les visites et la disponibilité immédiate. Dans un contexte économique de stabilité des prix, cette période offre une fenêtre idéale pour se positionner sereinement avant le redémarrage de la demande, que ce soit pour une résidence secondaire ou un investissement patrimonial. Acheter en Espagne ne se résume pas à identifier un bien séduisant sur une annonce. Chaque projet implique une lecture précise du marché local, une anticipation rigoureuse du budget global, ainsi qu’une parfaite compréhension des étapes juridiques et administratives. C’est prcisément dans cette phase que l’accompagnement prend tout son sens : sécuriser le projet en amont, sélectionner les opportunités pertinentes et avancer avec clarté, méthode et sérénité. Pourquoi se faire accompagner pour acheter en Espagne ? Parce qu’un achat réussi ne se limite pas à trouver une belle propriété sur les annonces en ligne : il se prépare, se vérifie et se sécurise. Préparer son budget : Financement, impôts et frais d’achat à anticiper. Comprendre les règles : Les démarches diffèrent sensiblement de la France. Décrypter les annonces : Regarder au-delà des photos et du prix affiché. Faire la bonne sélection : Choisir des biens réellement adaptés à votre projet. Sécuriser avant les arrhes : Effectuer les vérifications avant tout engagement. Coordonner à distance : NIE, banque, notaire, documents et artisans. Avancer sereinement : être accompagné de la recherche à l’installation. Un hors-série entièrement dédié à la Costa Brava & Catalogne Le Hors-Srie n°5 de Direction Espagne, paru en septembre 2026, est le premier numéro spcial du magazine entièrement consacré la Costa Brava et à la Catalogne. Avec ses 148 pages, il couvre les destinations incontournables de la région : Cadaqués et le Cap de Creus Figueres et le musée Dalí Castelló d’Empúries et l’Empordanet L’Escala et les ruines d’Empúries Gérone et son quartier médiéval La Garrotxa et ses volcans Palafrugell, Begur et les calanques du Baix Empordà Tossa de Mar et sa vieille ville fortifiée Un beau livre de voyage et d’art de vivre, qui met en lumière tout ce qui rend cette région si unique — et si prisée des acheteurs immobiliers francophones. Vous souhaitez concrétiser votre projet immobilier sur la Costa Brava ? Que vous cherchiez une résidence secondaire en bord de mer, une villa avec vue panoramique ou un appartement à fort potentiel locatif, Sabine Immo Costa Brava vous accompagne de A à Z, en français, sur l’ensemble de la Costa Brava. Contactez-nous :📞 +34 605 873 863✉️ info@sabineimmocostabrava.com🌐 www.sabineimmocostabrava.com Sabine Peilleron — AICAT 13132Personal Shopper Immobilier de référence en Costa Brava
15 erreurs cruciales à éviter lors d’un achat immobilier en Catalogne
L’acquisition d’une villa ou d’un appartement sur la Costa Brava est un projet de vie enthousiasmant. Cependant, le marché immobilier catalan est régi par un cadre juridique, fiscal et administratif radicalement différent des modèles français ou belges. Trop souvent, les acheteurs francophones abordent le marché espagnol avec leurs réflexes nationaux. Cette transposition de grilles de lecture est la source d’erreurs d’appréciation majeures. Passer en direct par une agence immobilière classique — qui défend contractuellement les intérêts de son vendeur — ou acheter sans conseil indépendant expose à de lourdes déconvenues financières. Découvrez ci-dessous les 15 erreurs systématiques à éviter, puis consultez les cas réels du terrain rassemblés en fin d’article. ⚠️ Pièges contractuels — Erreurs 1 à 4 1. Penser que le notaire espagnol réalise les mêmes vérifications qu’en France En Catalogne, le notaire est un officier public impartial. Son rôle se limite à authentifier l’acte le jour de la signature et à vérifier l’absence d’hypothèque instantanée. Il ne contrôle pas la conformité urbanistique, la légalité d’une extension, ni les litiges de copropriété en amont. L’audit approfondi du bien incombe contractuellement à l’acheteur. 📌 Ce que cela implique concrètement : Contrairement à la France, le notaire espagnol ne vous protège pas des vices urbanistiques ou des dettes de copropriété. Sans accompagnement indépendant, vous signez en aveugle. Voir notre guide complet : acheter en Catalogne, de l’offre à la remise des clés. 2. Signer un contrat d’arras sans clause suspensive de financement En Espagne, la condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas automatique. Contrairement aux pratiques françaises ou belges, si vous signez un contrat d’arras classique et que votre banque refuse votre financement, le vendeur est légalement en droit de conserver l’intégralité de votre acompte (généralement 10 % du prix). 📌 Exemple concret : Un acheteur belge verse 28 000 € (10 % du prix) à la signature des arras. Sa banque refuse ensuite le financement. Résultat : les 28 000 € sont légalement conservés par le vendeur. Sans clause suspensive de financement dans le contrat, aucun recours n’est possible. 3. Ne pas stipuler le type d’Arras : le piège des Arras Confirmatorias Selon le Code civil de Catalogne (art. 621-49), si le contrat ne mentionne pas expressément le terme Arras Penitenciales, l’avant-contrat est soumis par défaut au régime des Arras Confirmatorias. Ces deux régimes ont des conséquences juridiques radicalement différentes en cas de désistement. 📌 Exemple concret : Vous changez d’avis après la signature car vous trouvez un bien plus adapté. Sous le régime des Arras Confirmatorias, vous ne pouvez pas simplement abandonner votre acompte et renoncer à l’achat : le vendeur peut vous assigner en justice pour vous contraindre à l’achat forcé du bien. La distinction entre les deux types d’arras doit être rédigée noir sur blanc dans le contrat, avant toute signature. 4. Acheter « a cuerpo cierto » sans mesurer les plans La clause a cuerpo cierto (achat en corps certain) stipule que vous acceptez le bien en l’état physique constaté, sans garantie de surface. L’article 621-8 du Code civil catalan encadre cette pratique très répandue sur la Costa Brava. Toute surface annoncée dans l’annonce n’a donc aucune valeur contractuelle. 📌 Exemple concret : Si vous découvrez après la signature que la villa développe 120 m² au lieu des 140 m² annoncés, aucun recours en diminution de prix n’est juridiquement recevable. Faire réaliser un relevé de géomètre indépendant avant la signature est la seule protection efficace. 🏗️ Risques urbanistiques et légaux — Erreurs 5 à 7 5. Ignorer l’impact de la Loi Littoral (Ley de Costas) Acheter en première ligne de mer sans analyser les tracés du domaine public maritime-terrestre (Deslinde) est un risque majeur. La Ley de Costas de 1988 et ses actualisations définissent des zones où votre titre de propriété peut être remis en cause au profit d’une simple concession administrative. 📌 Exemple concret : Si le bien est affecté par une révision de zone du Deslinde, vous pouvez perdre votre titre de propriété plein et entier au profit d’une concession administrative temporaire — gelant instantanément la valeur de votre patrimoine et bloquant toute revente. Lire notre article complet : Loi Littoral (Ley de Costas) : le piège qui menace votre achat sur la Costa Brava. 6. Ne pas distinguer constructions légalisables et strictement illégalisables Si une extension (véranda, aménagement de sous-sol, garage converti) ou une piscine n’a pas été déclarée, deux scénarios très différents existent en urbanisme catalan. Les confondre est une erreur grave aux conséquences financières lourdes. ✅ Cas légalisable : La construction respecte le Plan Local d’Urbanisme (POUM) mais n’a pas été enregistrée. Sa régularisation est possible, mais nécessite un projet d’architecte, des frais de géomètre et le paiement de taxes municipales rétroactives. Une régularisation bien menée sécurise le patrimoine. 🚫 Cas non légalisable : La construction viole les règles de recul, de hauteur ou d’occupation des sols de la mairie. Même si l’infraction est prescrite par le temps, la structure ne pourra jamais être régularisée. En cas de contrôle ou de projet de rénovation, la mairie pourra interdire les travaux, bloquer les licences, et le bien subira une lourde décote à la revente — sans aucune compensation possible. 7. Omettre de vérifier la Cédula de Habitabilidad et sa capacité maximale Ce certificat d’habitabilité est obligatoire en Catalogne pour toute transaction immobilière. Sans lui, il est strictement impossible de transférer ou d’ouvrir les contrats d’eau et d’électricité auprès des fournisseurs d’énergie. Ce document doit être valide à la date de la signature de l’acte authentique. 📌 Ce qui est souvent oublié : La Cédula mentionne une capacité maximale d’occupation (nombre d’habitants autorisés) calculée sur la base des surfaces réelles. Une Cédula limitée à 3 occupants peut bloquer votre projet locatif pour une famille de 4 ou rendre impossible l’obtention d’une licence touristique (HUTG) conforme. 🔍 Erreurs de due diligence — Erreurs 8 à 11 8. Ne pas auditer l’environnement sonore et le tracé de la C-31 Les photos des portails immobiliers sélectionnent des angles flatteurs et ne retranscrivent jamais l’ambiance sonore
Devenir propriétaire en Catalogne : quels impôts payer après l’achat ?
Vous venez d’acheter votre maison ou appartement sur la Costa Brava. Félicitations ! Mais une fois les clés en main, de nouvelles obligations fiscales entrent en jeu. IBI, IRNR, Modelo 210… ces acronymes peuvent faire peur au premier abord. Pourtant, ils sont simples à comprendre — et à gérer — si vous savez à quoi vous attendre. Dans ce guide, je vous explique les deux principaux impôts que vous devrez payer en tant que propriétaire non-résident en Catalogne, avec des exemples chiffrés et des conseils pratiques pour ne rien oublier. 1. L’IBI : la taxe foncière espagnole Qu’est-ce que l’IBI ? L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’équivalent espagnol de la taxe foncière française ou du précompte immobilier belge. C’est une taxe annuelle payée à votre commune, calculée sur la valeur cadastrale de votre bien. Le taux varie selon les communes, mais il se situe généralement entre 0,4% et 1,3% de la valeur cadastrale. Cette valeur cadastrale est en règle générale bien inférieure au prix du marché — souvent 30 à 60% de moins. L’IBI reste donc modéré comparé aux taxes foncières pratiquées en France ou en Belgique. Exemple concret à Platja d’Aro À Platja d’Aro, la commune a mis en place un système de prélèvements automatiques très pratique : votre IBI est divisé en 4 prélèvements sur l’année. La date limite pour régulariser l’ensemble est le 10 septembre de chaque année. Si vous optez pour la domiciliation bancaire (adeudo directo), tout se fait automatiquement depuis votre compte bancaire espagnol. Plus besoin de vous souvenir des échéances — une vraie tranquillité d’esprit quand on vit à l’étranger ! ⚠️ Point crucial : les dettes IBI suivent le bien, pas la personne Voici quelque chose que beaucoup d’acheteurs ignorent, et qui peut coûter très cher : En Espagne, les dettes d’IBI non payées sont attachées au bien immobilier, et non à l’ancien propriétaire. Concrètement, si l’ancien propriétaire a accumulé des impayés d’IBI sur plusieurs années, vous en héritez lors de l’achat. Avant toute signature — compromis ou acte définitif — il est indispensable de vérifier que le bien est libre de toute dette IBI. Cette vérification fait partie des contrôles que j’effectue systématiquement pour mes clients dans le cadre de la due diligence. Comment payer l’IBI ? Domiciliation bancaire (adeudo directo) : la solution la plus simple et la plus recommandée. Votre banque espagnole prélève automatiquement le montant dû. Paiement en ligne via le portail de votre commune Paiement sur place à la mairie ou à l’organisme de recouvrement local (Organisme de Gestió Tributària en Catalogne) Je recommande vivement la domiciliation bancaire. C’est la garantie de ne jamais oublier un paiement et d’éviter les majorations de retard. 2. L’IRNR : l’impôt sur le revenu des non-résidents Qu’est-ce que l’IRNR ? L’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est l’impôt espagnol sur les revenus des propriétaires non-résidents. Il concerne tous les propriétaires qui ne résident pas fiscalement en Espagne — même si vous n’avez aucun locataire. Son fonctionnement dépend de l’utilisation que vous faites de votre bien : Cas A : vous utilisez le bien exclusivement pour vous (résidence secondaire) Cas B : vous mettez le bien en location, même partiellement Cas A — Résidence secondaire à usage exclusif Si votre bien est une résidence secondaire que vous n’avez pas mise en location, l’Espagne considère malgré tout que vous en tirez un revenu fictif imputé. Ce revenu théorique sert de base de calcul pour l’IRNR. Calcul en 3 étapes : Base imposable = 1,1% de la valeur cadastrale (pour les biens dont la valeur a été révisée après 1994) Taux applicable pour les résidents UE/EEE = 19% IRNR dû = Base × 19% Exemple concret : Valeur cadastrale de votre villa : 200 000 € Base imposable : 200 000 € × 1,1% = 2 200 € IRNR à payer : 2 200 € × 19% = 418 € par an Ce montant s’acquitte via le Modelo 210, le formulaire fiscal espagnol dédié aux non-résidents. Il se dépose une fois par an pour l’année civile précédente. Cas B — Vous louez votre bien Si vous percevez des revenus locatifs (location saisonnière ou longue durée), ces revenus sont soumis à l’IRNR au taux de 19% pour les résidents UE/EEE. Bonne nouvelle pour les ressortissants de l’Union Européenne (Français, Belges, Luxembourgeois…) : vous pouvez déduire vos charges réelles de vos revenus locatifs : Intérêts d’emprunt Charges de copropriété Travaux d’entretien et de réparation Assurances Honoraires de gestion locative Amortissement du bien La déclaration doit être déposée entre le 1er et le 20 avril de l’année suivant les revenus perçus (Modelo 210 trimestriel ou annuel selon les cas). Note pour les ressortissants suisses : la Suisse ne fait pas partie de l’UE, mais bénéficie d’accords bilatéraux. Le taux IRNR applicable est toutefois de 24% pour les résidents suisses. Renseignez-vous auprès d’un asesor fiscal pour votre situation personnelle. IBI vs IRNR : le récapitulatif en un coup d’œil IBI IRNR Qui paie ? Tout propriétaire Propriétaires non-résidents uniquement Base de calcul Valeur cadastrale 1,1% valeur cadastrale (usage propre) ou revenus réels (location) Taux indicatif 0,4% à 1,3% 19% (résidents UE/EEE) Fréquence Annuelle Annuelle Formulaire — Modelo 210 Qui collecte ? La commune Hacienda (fisc espagnol) Mes 4 conseils pratiques avant et après l’achat Vérifiez les dettes IBI avant la signature : c’est un point non négociable que je vérifie systématiquement pour mes clients. Ouvrez un compte bancaire espagnol : il vous permettra de domicilier l’IBI et de gérer vos dépenses locales facilement. C’est aussi requis pour les prélèvements automatiques de charges de copropriété. Prévoyez l’IRNR dans votre budget annuel : il vient s’ajouter à l’IBI chaque année. Pour une villa à 200 000 € de valeur cadastrale, prévoyez environ 418 € d’IRNR en
Frais d’achat immobilier en Espagne : ce que les Français ne savent pas
Par Sabine Peilleron, chasseuse immobilière sur la Costa Brava | Mis à jour : septembre 2026 Vous avez repéré la maison de vos rêves sur la Costa Brava. Le prix affiché vous semble clair, le budget est calé… et pourtant, au moment de chiffrer vraiment l’opération, la surprise arrive. Les frais d’achat immobilier en Espagne ne fonctionnent pas comme en France, en Belgique ou en Suisse. Beaucoup d’acheteurs francophones projettent les règles qu’ils connaissent chez eux : frais de notaire élevés, commission d’agence à la charge de l’acheteur, taxes de mutation autour de 5 à 8 %. En Catalogne, le tableau est différent. Le poste le plus lourd n’est pas le notaire : c’est l’impôt, et il pèse lourd. Dans cet article, je vous explique simplement ce qu’il faut vraiment prévoir pour un achat sur la Costa Brava : ITP, TVA, notaire, registre, gestor, et la grande différence sur les frais d’agence. Objectif : que vous budgétiez juste dès le premier rendez-vous, sans mauvaise surprise à la signature. Les frais principaux à prévoir sur la Costa Brava Pour un achat immobilier en Catalogne, plusieurs postes s’ajoutent au prix du bien. Voici ceux qui comptent vraiment, expliqués sans jargon. ITP Catalogne : taux progressif de 10 à 13 % sur les biens anciens L’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), ou impôt sur les transmissions patrimoniales, est la taxe d’achat immobilier en Espagne la plus importante pour un bien de seconde main. En Catalogne — donc sur toute la Costa Brava — le taux est progressif selon le prix du bien : Valeur du bien Taux ITP Catalogne Jusqu’à 600 000 € 10 % De 600 001 € à 900 000 € 11 % De 900 001 € à 1 500 000 € 12 % Au-delà de 1 500 000 € 13 % Concrètement : pour une maison à 300 000 €, l’ITP représente 30 000 €. C’est le poste qui surprend le plus les Français, habitués à des droits de mutation nettement plus bas. L’ITP se paie après la signature de l’acte, dans un délai fiscal strict. C’est pourquoi il faut l’intégrer dans votre budget dès le début, et non « à la fin si ça passe ». Bon à savoir : l’administration peut recalculer l’impôt sur une valeur de référence si elle estime le prix trop bas. D’où l’intérêt de travailler avec des professionnels qui connaissent les usages locaux. TVA (IVA) : 10 % pour les biens neufs Si vous achetez un bien neuf (première vente par un promoteur), vous ne payez pas l’ITP. À la place, c’est la TVA espagnole (IVA) qui s’applique, au taux de 10 % pour un logement. Le montant est donc du même ordre de grandeur que l’ITP sur l’ancien. La logique reste la même : environ un dixième du prix part en taxe principale. Sur la Costa Brava, le neuf reste moins fréquent que la revente, mais les programmes existent — et le budget taxe doit être anticipé de la même façon. Frais de notaire en Espagne : environ 0,5 % à 1 % Les frais de notaire en Espagne sont en général plus modestes qu’en France. Comptez environ 0,5 % à 1 % du prix, selon la complexité de l’acte et le barème applicable. Pour un bien à 300 000 €, on se situe souvent entre 1 500 € et 3 000 € environ. Le notaire authentifie l’acte de vente (la escritura) et lui donne sa force légale. C’est une étape obligatoire et rassurante, mais ce n’est pas le poste qui pèse le plus dans votre budget global — contrairement à ce que beaucoup d’acheteurs francophones imaginent en arrivant. Inscription au registre foncier : 0,1 % à 0,5 % Après la signature, le bien doit être inscrit à votre nom au Registro de la Propiedad (registre de la propriété). Ces frais d’inscription tournent autour de 0,1 % à 0,5 % du prix. Cette formalité n’est pas un détail administratif : c’est elle qui rend votre propriété opposable aux tiers. Sans inscription, votre titre reste fragile. Sur la Costa Brava, le gestor s’occupe en général de cette démarche pour vous, dans la foulée de l’acte. Honoraires du gestor : environ 300 à 500 € Le gestor (ou gestoría) est le professionnel qui gère les démarches administratives liées à l’achat : paiement des taxes dans les délais, dépôt de l’acte au registre, changements de titulaires, etc. Pour un dossier d’achat classique sur la Costa Brava, comptez environ 300 à 500 €. Ce n’est pas obligatoire au sens strict, mais pour un non-résident francophone, c’est souvent le choix le plus simple et le plus sûr. Les délais fiscaux sont courts ; un oubli peut coûter cher. Le gestor connaît le terrain, les formulaires (souvent en catalan) et le calendrier exact. Concrètement : pour un bien à 300 000 €, mes honoraires représentent 9 000 €. Ce que vous gagnez en retour : un accompagnement complet, francophone, de la définition du cahier des charges jusqu’à la signature, sans être lié à une agence particulière — et donc sans conflit d’intérêt sur le choix du bien. Si vous faites appel à une chasseuse immobilière indépendante comme moi, des honoraires s’ajoutent au budget. Mes honoraires sont de 3 % du prix d’achat, réglés uniquement au moment de la signature de l’acte notarié — donc uniquement en cas de succès. Aucun frais n’est dû si l’achat n’aboutit pas. Ce montant est à prévoir dans votre enveloppe globale, au même titre que l’ITP ou le notaire. Honoraires de la chasseuse immobilière : 3 % du prix d’achat Frais d’agence : en Espagne, c’est le vendeur qui paie Voici l’une des plus grandes différences avec la France. En Espagne, les honoraires d’agence sont généralement à la charge du vendeur, pas de l’acheteur. Vous ne recevez pas, en plus du prix, une facture de commission d’agence de 3 à 5 %. Attention toutefois : cela ne veut pas dire que l’agence « ne coûte rien ». La commission est intégrée dans le prix